Ombygging vil gi flere boliger

Av Per-Arne Horne, direktør i Direktoratet for byggkvalitet

Denne kronikken ble først publisert i Teknisk ukeblad 24. oktober 2024.

Vi går mot en underdekning på vel 40.000 boliger fram mot 2028, viser prognoser fra Boligprodusentene. Det er like mange boliger som i hele Lillestrøm kommune.

Å bygge nytt løftes gjerne fram som løsningen på boligmangelen. Men dette kan bare være en del av svaret. Det er fullt mulig å få mange gode boliger ved å bygge om og transformere bygningene vi allerede har.

Få nye boliger gjennom ombygging

Tallenes tale er klare. Nybygging dominerer her i landet, og vi bruker i liten grad ombygging for å skaffe nye boliger. Tallet på boliger som har blitt til gjennom ombygging, er mer enn halvert fra 2017 og fram til 2023, viser tall fra Statistisk sentralbyrå. Og det er i utgangspunktet et beskjedent antall boliger vi snakker om her. Mens 2500 boliger ble til gjennom ombygging i 2017, viser tallene for 2023 kun 1200 boliger. Mye av nedgangen kan forklares med færre ombygginger i Oslo.  

Til sammenlikning ble det nybygget langt flere boliger i denne perioden: 31.557 i 2017 og 27.975 i 2023. Reduksjonen i nybyggingen var her på 11,3 prosent. Det står i sterk kontrast til den kraftige nedgangen i ombyggingen til boliger.

En glemt ressurs?

Mer enn halvparten av nye boliger i gamle bygg kommer til gjennom ombygging av eksisterende boligbygg. Alt fra eneboliger og andre småhus til store boligbygninger bygges om til å romme flere boenheter. Det gir flere boliger, men ganske få nye boenheter per prosjekt. Det bygges også nye boliger i gamle kontor- og forretningsbygg og industri- og lagerbygninger, men dette skjer ikke i like stor utstrekning som for boligbygninger.  

Tallene viser også store regionale forskjeller. De fleste ombyggingene finner vi i Oslo. Men omfanget er beskjedent, fra 2021 og til 2023 har det bare kommet til i underkant av 250 boliger per år. I Bergen, Trondheim og Stavanger er ombyggingsaktiviteten enda lavere enn i hovedstaden. Ser vi på resten av kommune-Norge, står flere kommuner uten en eneste ombygging av eksisterende bygninger til boliger.

Regelverket åpner for ombygging

Vi har 4,3 millioner bygninger her i landet, og regelverket åpner for å tenke mer ekspansivt om hvordan vi kan utnytte og utvikle denne bygningskapitalen. Med en endring i plan- og bygningsloven fra 2023 kan kommunene gi unntak fra byggtekniske krav ved tiltak på eksisterende bygg. Det avgjørende vil være om tiltaket forbedrer byggverket og da særlig sikkerhetsnivået. Den ansvarlige for byggingen har ansvar for å begrunne og dokumentere hvorfor det vil være forsvarlig å gi unntak fra tekniske krav. Og så må kommunen, etter en helhetsvurdering, avgjøre om det er forsvarlig å gi helt eller delvis unntak.

Det gir utbyggere og byggeiere handlingsrom for å oppgradere eller endre eksisterende bygninger til ny bruk.

Klimagevinst i gamle bygg

Ombygging gir også ekstragevinster. Den mest åpenbare er klimagevinsten. Ved å bygge om og transformere bygg, reduserer vi klimagassutslippene og bevarer natur. I tillegg er bygningsarven vår en viktig del av identiteten til byer og tettsteder. Gjennom å videreutvikle og bruke bygningsmassen vi allerede har, legger vi grunnlaget for utvikling av gode, bærekraftige nærområder som bidrar til tilhørighet og trivsel.

Jeg tror at langt flere boliger kan bli til gjennom ombygging og transformasjon og oppfordrer derfor kommuner, utbyggere og byggeiere til et kreativt krafttak. Bruk bygningsmassen vi allerede har til å skape flere av fremtidens boliger.