Hva regnes som hovedombygging?

Ved en hovedombygging er arbeidene så omfattende at hele bygningen i det vesentlige blir fornyet. Dette krever alltid søknad og tillatelse fra kommunen, og kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder for hele bygningen.

Sist endret 03.02.2022

Terskelen for hva som utgjør en hovedombygging er høy. Dette betyr at en hovedombygging innebærer omfattende arbeider som berører bygget som helhet. Det er påkrevd å bruke ansvarlige foretak i hele søknads- og byggeprosessen. Les mer om hva det betyr at TEK17 gjelder

Eksempler på hovedombygging:

  • totalrenovering av bygget der kun bærende konstruksjoner står igjen
  • gjenoppbygging etter brann hvor bærende konstruksjoner må erstattes
  • erstatte, forsterke eller endre det vesentlige av byggets bærende konstruksjoner

Hvis arbeidene er mindre omfattende eller mindre komplekse enn disse eksemplene, kan det være en vesentlig endring eller vesentlig reparasjon.

For hjelp til å vurdere om noe er en hovedombygging, kan du bruke denne tabellen. 

Eksempler hentet fra rettsavgjørelser:  

Eksemplene under er ikke uttømmende og er kun ment som en indikasjon på grensedragningen mellom for eksempel hovedombygging og vesentlig endring eller vesentlig reparasjon. Det å lese avgjørelsene krever innlogging på Lovdata Pro.

Fra Høyesterett: 

Ombygging av løe til hytte ble ansett som oppføring av bygning

En gammel løe var bygget om til hytte uten tillatelse, og kommunen ga pålegg om retting og riving av all innredning. Tiltakshaver saksøkte kommunen. Høyesterett opprettholdt pålegget. Arbeidene som var gjort måtte anses som oppføring av bygning, og Høyesterett uttaler blant annet:

«Med hensyn til realiteten i saken finner jeg at de arbeider som er utført på den gamle løe, klart må betegnes som oppføring av bygning i bygningslovens forstand. Som det fremgår av herredsrettens dom, er det lagt nytt gulv, vegger og tak, det er full isolasjon, og innvendig er huset panelt og delt opp som i en vanlig hytte. I tillegg bemerker jeg at huset står på en såle som er støpt oppå den gamle grunnmur. Videre er det satt inn vinduer, lagt inn elektrisk strøm og satt inn peis. A kunne i sin forklaring verken benekte eller bekrefte at det står noe igjen av den gamle løebygningen i det nåværende hus over grunnmuren.»

Rt. 1979 side 219

Utskifting av tak og vegger var hovedombygging

I denne saken fikk tiltalte reparert taket på en eldre hytte han hadde kjøpt. Han oppdaget etter hvert at alle fire veggene også måtte byttes ut og utførte disse arbeidene uten søknad og tillatelse. Høyesterett kom til at arbeidene var å anse som en hovedombygging.

Rt. 1974 side 901

Ombygging av forretningslokaler var en hovedombygging

Leieavtalene for tre forretningslokaler sagt opp fordi gården skulle ombygges etter eiers ønske. Leietakerne saksøkte eieren. Høyesterett kom til at arbeidene var en ombygging etter husleieloven og at leietakerne måtte flytte ut. Høyesterett stadfestet derfor lagmannsrettens dom, hvor det blant annet står:

«Når unntas de 2 yttervegger som ikke vender mot gater, vil hele 1. etasje bli fornyet. Istedenfor 3 butikklokaler vil man få 1 lokale som omfatter hele etasjen. De bærende konstruksjoner vil bli endret. Huset vil også ved de nye yttervegger i 1. etasje og rabbitpussen komme til å få et helt annet eksteriør. Bygningsrådet har funnet at ombyggingen må karakteriseres som hovedombygging etter bygningslovens § 125, punkt 4.»

Rt. 1961 side 1344

Fra lagmannsrettene: 

Innvendige ombyggingsarbeider var en hovedombygging (saken er anket til Høyesterett)

Saken gjaldt krav om erstatning fra en byggherre for påstått mangelfull rådgivning fra en rådgivende ingeniør. Partene var blant annet uenige om de utførte arbeidene var en hovedombygging. Lagmannsretten kom etter en samlet vurdering til at prosjektet var å anse som en hovedombygging, og uttaler blant annet: «Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at det innvending ble foretatt en totalrenovering ved at alle plan ble bygget om og fullstendig fornyet. Blant annet ble vegger, herunder bærevegger, revet ned, og bygget fikk helt nye planløsninger. I hver etasje ble gulv og tak fornyet. I praksis var det bare byggets «skall», herunder innvendige etasjeskiller, som ikke ble bygget opp på nytt.»

LB-2020-19894

Utbedringsarbeider var en totalrenovering

Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom, begrunnet i skader som mus hadde påført eiendommen. Lagmannsretten kom også inn på arbeider kjøperne hadde utført, og at disse var å anse som en totalrenovering. Lagmannsretten uttaler at:

«Huset var da totalt ombygget og hadde både utvendig og innvendig fått en helt annen stil, alt utvendig panel og alle vinduer var skiftet og mange vinduer utvidet arealmessig. Under renoveringen er benyttet materialer og løsninger av høy og sjelden kvalitet. Planløsningen ble endret ved at flere lettvegger ble flyttet. Lagmannsretten bemerker også at det var gjennomført store endringer i det elektriske og rørtekniske opplegget.»

LF-2018-7613

Langvarig forfall førte til behov for hovedombygging

Saken gjaldt pålegg fra kommunen om riving av ubebodd bolighus og rydding av eiendom Pålegget var begrunnet med blant annet at forfallet i bolighuset var kommet så langt at det ikke kunne settes i stand uten hovedombygging og at huset var en fare og vesentlig ulempe for personer og eiendom.

Lagmannsretten opprettholdt pålegget, og uttalte:

«Huset (...) fremstår for lagmannsretten som sterkt preget av forfall, og det er skjemmende for omgivelsene. Manglende vedlikehold, utett og råttent tak har over tid ført til betydelige vannlekkasjer og omfattende råtedannelser i enkelte bærende konstruksjoner. Gulvet i første og annen etasje var enkelte steder råttent, og det var fare for å falle gjennom gulvet dersom det ikke ble utvist forsiktighet. (...) Befaringen innvendig og utvendig viste at det utvilsomt må foretas meget omfattende arbeider for å sette bygningen i stand»

LB-2009-42920

Kombinere flere arbeider?

Her kan du få hjelp til å vurdere om arbeidene er vedlikehold, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller hovedombygging. Dette kan blant annet være nyttig dersom flere arbeider skal kombineres. Les mer her. 

Reguleringsplan og vern kan påvirke hva du kan gjøre

Kommunale planer og bygningens vernestatus kan begrense hva som er tillatt å gjøre. Kommunen kan for eksempel ha egne bestemmelser om fargevalg, materialvalg, utforming og størrelse. Ta kontakt med kommunen før oppstart om du er i tvil om hva som er tillatt.

Skal du pusse opp boligen din?

Boligen vår er noe av det mest økonomisk verdifulle vi eier. For å ta best mulig vare på den bør vi ta smarte valg og gode grep når vi pusser opp. Men hvordan gjør vi det?