Forstå planene som bestemmer hva du kan bygge

illustrasjonsbilde av hvordan planene henger sammen

Dette må du vite om eiendommen

Eiendommen din blir påvirket av planene kommunen har lagt for nærområdet ditt og hvilke planer som finnes for utbygging i kommunen din. Illustrasjonen over viser hvordan planene for kommunen henger sammen.

Sjekkliste

Alle kommuner har lokale planer som bestemmer hva du har lov til å bygge på eiendommen din. De lokale planene kan bestemme noe annet enn de nasjonale byggereglene. Reglene i planene gjelder da foran de nasjonale byggereglene.

Planene kan blant annet bestemme hvor nærme naboen du kan bygge, hvordan bygningen må se ut eller hvor stor den kan være.

1. Eiendommen
Undersøk om det finnes en reguleringsplan som gjelder eiendommen din.

2. Nærområde
Sjekk ut mulighetene og begrensningene i en eventuell områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan som inkluderer eiendommen din.

3. Kommunen
Sjekk kommuneplanens arealdel (arealplan) og se om den kan påvirke byggeprosjektet ditt. Kommuneplanens arealdel finner du på kommunens nettsider.

Noen kommuner tilbyr også egne skjemapakker som inneholder alle dokumentene du trenger å forholde deg til.

Hva kan påvirke mulighetene på din eiendom?

Det første du bør gjøre for å forstå mulighetene dine, er å sjekke om det finnes en reguleringsplan som eiendommen din er en del av.

En slik plan vil ligge på kommunens nettsider og i kommunens planregister. Finnes det en reguleringsplan, bør du sjekke om det står noe om grad av utnytting for eiendommen din der.

Du kan også kontakte kommunen din og bestille et situasjonskart. Dette er et kart som viser blant annet byggegrenser, bygninger og de nærmeste omgivelsene til eiendommen din.

plantegning av eiendommen

Hvorfor er det viktig for deg?

Situasjonskartet, grad av utnytting og reguleringsplanen er med på å sette rammene for hvor nær naboen eller veien du kan bygge, og hvor stort eller høyt du kan bygge.

Situasjonskartet brukes til å tegne inn det du ønsker å bygge, for å se det i sammenheng med eksisterende bygg. Graden av utnytting bestemmer hvor stor del av eiendommen din du har lov til å bygge på. 

Hvis det ikke er noen reguleringsplan for din eiendom, kan du finne hvilken grad av utnytting som gjelder for deg i kommuneplanens arealdel.

Hvordan skal du bruke informasjonen?

Du må sette deg godt inn i underlagsinformasjonen og kan begynne å tenke på plasseringen av det du ønsker å bygge. Du kan også regne ut hvilken grad av utnytting det nye bygget vil gi for eiendommen din. 

Grad av utnytting

Alle kommuner har bestemmelser om hvor stor del av eiendommen din du har lov til å bygge på. Dette kalles utnyttelsesgrad eller grad av utnytting. 

Utnyttelsesgraden finner du vanligvis informasjon om i reguleringsplanen.

Hvis det ikke er noen reguleringsplan for din eiendom, kan du finne dette i kommuneplanens arealdel. Dette er vanligvis angitt i form av beregningsmåtene BYA (bebygd areal ) eller BRA (bruksareal). I eldre planer kan også andre beregningsmåter som for eksempel BTA og TU, ha blitt bruk.

Når du har funnet beregningsmåten, kan du få hjelp i veiviseren "Hvor stort kan du bygge" for å finne ut hvor stor plass du har igjen å bygge på eiendommen.

Hvis du går over maksgraden av utnytting må du søke om dispensasjon fra planen. Dette gir lengre saksbehandlingstid og kommunen kan si nei.

Dette må du vite om nærområdet

Eiendommen din påvirkes av bestemmelsene kommunen har gjort for nærområdet ditt. Planer og bestemmelser for nærområdet ditt kan også være med å definere hva og hvordan du har lov til å bygge på eiendommen din.

plantegning av nærområde

Hva kan påvirke byggemulighetene for nærområdet ditt?

En reguleringsplan vil bestemme hvor man kan bo og hvor det skal være friområder. En reguleringsplan består av et plankart, med tilhørende bestemmelser og en planbeskrivelse. Du finner dem som regel på kommunens nettsider eller i kommunens planregister.

I reguleringsplanen vil du finne informasjon om arealformålet. Hvis arealformålet er boligbebyggelse, vil området være merket gult på kartet. Hvis byggeprosjektet ditt er på hytta, må formålet være fritidsbebyggelse, som merkes orange på kartet.

Hvis det finnes spesielle hensyn du bør vite om, finner du disse ved å lese bestemmelsene til reguleringsplanen. I noen tilfeller vil det være tegnet inn såkalte hensynssoner i plankartet. 

Finnes det hensynssoner i reguleringsplanen?

Hensynssoner i reguleringsplanen viser områder der du må være spesielt oppmerksom.

Hvis det finnes spesielle hensyn du bør vite om, finner du disse ved å lese bestemmelsene til reguleringsplanen. I noen tilfeller vil det være tegnet inn såkalte hensynssoner i plankartet. Hensynssoner vises som skråstreker og firkantstreker.

Hensynssoner kan for eksempel være at huset ditt ligger i et område der en spesiell byggeskikk skal følges, eller i et område der landskapet trenger ekstra ivaretakelse.

Hensynssoner kan bety at du må ha uttalelse eller tillatelse etter annet regelverk, som for eksempel kulturminnemyndigheten. Du må da kontakte etaten som har denne myndigheten.

Hvorfor er det viktig for deg?

Planene for nærområdet påvirker hva du har lov til å bygge på eiendommen din. Det kan for eksempel være at kommunen har bestemt at det skal være variert bebyggelse i området, fargen på byggene, størrelsen på vinduene, krav om sprosser på vinduene, at det skal bygges i murstein eller tre eller at det skal sikres nok sollys for naboene gjennom at det ikke bygges for høyt.

Hvis det finnes en detaljreguleringsplan, vil den gi deg enda mer konkret informasjon om hva som er tillatt i nærområdet ditt enn det du finner i en områdereguleringsplan eller i kommuneplanens arealdel.

Det finnes to typer reguleringsplaner

Områderegulering gjelder for et større område.

Detaljregulering tar for seg et mindre område, for eksempel en bestemt tomt og går mer detaljert til verks om hva og hvordan man kan bygge. I gamle reguleringsplaner kan dette kalles bebyggelsesplan.

Hvordan skal du bruke informasjonen om nærområdet?

Detaljreguleringsplanen vil gi en god pekepinn om hva slags handlingsrom du har for å bygge på eiendommen din. Hvis det finnes en detaljreguleringsplan for nærområdet ditt, vil det være denne kommunen vurderer byggesøknaden din opp mot.

Er det ingen detaljregulering, kan det være en områderegulering. Da er det områdereguleringen kommunen vurderer byggesøknaden din opp mot.

Dette må du vite om kommunens planer

I tillegg til reguleringsplanen, blir eiendommen din også påvirket av kommuneplanen for din kommune.

illustrasjon av kommuneplan

Hva kan påvirke byggemulighetene i kommunen din?

Valg og planer som er gjort av kommunen din kan påvirke byggeprosjektet ditt gjennom kommuneplanens arealdel. Dette er et kart med bestemmelser, der det er gjort overordnede valg for kommunen din.

Slike valg kan for eksempel være hva de forskjellige arealene skal kunne brukes til, hvor det er behov for å ta spesielle hensyn eller beskytte noe som for eksempel verdifull natur eller kulturminner.

Kommuneplanens arealdel finner du på kommunens nettsider. Noen kommuner tilbyr også egne skjemapakker som inneholder alle dokumentene du trenger å forholde deg til.

Hvorfor er det viktig for deg?

Når du ser gjennom arealplanen, vil du kunne oppdage både muligheter og begrensinger for byggeprosjektet ditt. Det kan for eksempel være at kommunen har bestemt at det skal skal bygges tettere (fortetting), at det kun skal være én garasje per boligtomt, eller at det ikke er lov til å bygge platting.

Det er kommunen som bestemmer reglene for hvordan arealene innenfor de ulike områdene kan brukes, og du må følge disse hvis du skal gjøre endringer på eiendommen din.

Hvordan skal du bruke informasjonen om kommunens planer?

Når du ser gjennom kommuneplanens arealdel, kan det være lurt å se etter begreper som arealbruk eller hensynssoner, som kan ha betydning for hva du kan bygge.

Hvis det finnes en reguleringsplan som er nyere enn kommuneplanens arealdel, er det reguleringsplanen byggesøknaden blir vurdert opp mot. Kommunen kan ha bestemt at en reguleringsplan som er eldre enn kommuneplanens arealdel fortsatt skal gjelde.

På kartet til kommuneplanen vil det kunne være en hensynssone som viser det. Dette betyr at det er den eldre reguleringsplanen byggesøknaden skal vurderes opp mot. Det er imidlertid ikke alltid dette vises på kartet, men det kan stå i en bestemmelse til kommuneplanen eller i kommunestyrets vedtak. Her kan det være lurt å avklare med kommunen, da dette er et komplisert tema.