Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning

Femte del Diverse bestemmelser

Innledning

Ved opparbeiding av godkjent offentlig vei eller hovedledning for vann og avløp etter pbl. § 18-1 eller fellesarealer etter pbl. § 18-2, kan det kreves refusjon, jf. pbl. §§ 18-3 – 18-12. Tiltakshaver har etter pbl. § 18-8 plikt til å utarbeide grunnlaget for refusjonsberegningen og foreta den forberedende saksbehandlingen.

Det er innført tidsfrist for kommunenes behandling av refusjonssaker for å sikre fremdrift og forutberegnelighet for tiltakshaver, se § 7-1 første ledd bokstav f.

For å gjøre refusjonssaken enklere for tiltakshaver, og for å bidra til mer standardisert materiale, og til hjelp for naboer og kommunene, gis det forskrifter om planer, kostnadsoverslag, saksbehandling og pristilbud. I refusjonssaker vil det kunne være et stort antall parter (eller refusjonsdebitorer) som regelmessig vil stille spørsmål ved hvordan man har kommet fram til refusjonsgrunnlaget. Det er derfor en fordel for partene å ha et forskriftsverk å støtte seg til slik at debitorene lettere kan kontrollere og erkjenne at behandlingen er korrekt.

Forskriftsbestemmelsene retter seg bare mot dokumentasjonen i refusjonssaken og skal ikke utvide eller innskrenke refusjonsberettigede tiltak, refusjonsenheten eller andre materielle regler som følger direkte av loven.

  • Innledning til veiledning § 17-1

    Som grunnlag for refusjonsberegning må en ha et godt kart over aktuelle refusjonsenheter og god dokumentasjon for hvordan grunnlaget for beregningen er fremkommet. Det må begrunnes hvorfor den enkelte eiendom anses å være refusjonspliktig. Tiltakshaver må sørge for at dette utarbeides. Kommunen har plikt til å hjelpe tiltakshaver med å fremskaffe arkivmateriale for eiendommer som berøres.

Tiltakshaver skal sørge for at det utarbeides en oversikt over hver enkelt refusjonspliktig eiendom med angivelse av refusjonspliktig areal og antatt tillatt utnytting, og oppgi hvordan grunnlaget for beregningen har fremkommet. Det skal oppgis hvorfor de enkelte eiendommer anses å være refusjonspliktige.

Det refusjonsberettigede tiltaket skal inntegnes på kart i målestokk 1:1000. Kommunen kan kreve annen målestokk.

  • Veiledning til første og andre ledd

    Bestemmelsene gir retningslinjer for tiltakshavers utarbeidelse av materialet i refusjonssaken som skal sendes på høring, for mottak av høringsuttalelsene og når det skal tas standpunkt til disse. Bestemmelsene skal videre forenkle kommunens vurdering av refusjonssaken og gi hver enkelt grunneier et grunnlag for å vurdere sin egen stilling som part i saken.

Plan over refusjonsenheten skal vise hele det refusjonsberettigete tiltaket.

  • Veiledning til tredje ledd

    Plan over refusjonsenheten skal vise hele det refusjonsberettigede tiltaket. Dette vil for fellesanlegg med videre etter pbl. § 18-2 være det samme som anlegget slik det er regulert i plan, siden det skal opparbeides i samsvar med planen. For vei, vann og avløp etter pbl. § 18-1 skal anlegget ligge innenfor planen, og skal etter pbl. § 18-4 være ”en strekning hvor en sammenhengende opparbeiding, omlegging eller utvidelse som nevnt i § 18-1 første ledd finner sted”. Etter at planene er godkjent kan ikke strekningen for opparbeiding forlenges. Plan over refusjonsenheten skal derfor vise hele det refusjonsberettigede tiltaket.

    Kommunen har en generell plikt etter forvaltningsloven til å yte bistand til tiltakshaver for å fremskaffe arkivmateriale for de eiendommer som berøres. Kommunen må også være behjelpelig med å fremskaffe reguleringsplaner og tolke reguleringssituasjonen. Kommunen må gi opplysninger om de enkelte eiendommers vann- og avløpsforhold og fremskaffe opplysninger om det er noen eiendom som er gitt utsettelse med plikten til å utføre offentlige anlegg etter pbl. § 18-1.

  • Innledning til veiledning § 17-2

    Tiltakshaver må få utarbeidet et kostnadsoverslag for hva refusjonen kan koste for hver refusjonsenhet. Som hovedregel lages egne overslag for henholdsvis vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg. Overvannsledning som i hovedsak betjener veianlegget skal kalkuleres sammen med veianlegget. Lages anleggene med større dimensjoner enn det kan kreves refusjon for etter plan- og bygningsloven § 18-1, skal det vises at kostnadsoverslaget reduseres forholdsvis like mye.

Tiltakshaver skal utarbeide et kostnadsoverslag for hver refusjonsenhet. Det skal utarbeides separate kostnadsoverslag for vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg. Betjener refusjonsberettiget vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg de samme eiendommene, kan det utarbeides et samlet kostnadsoverslag.

  • Veiledning til første ledd

    Det skal utarbeides et kostnadsoverslag for hver refusjonsenhet, altså hver sammenhengende opparbeiding. Man kan altså regnskapsmessig ikke slå sammen to ledningsstrekninger eller veistrekninger som ikke har noen fysisk sammenheng selv om man befinner seg innenfor det samme utbyggingsområde. Dokumentasjonen skal gjenspeile dette. Videre skal kostnadsoverslag som hovedregel gis separat for vei, vann- og avløpsanlegg, siden det kan være uklart om et veianlegg betjener nøyaktig de samme eiendommene som det tilhørende ledningsanlegg. Kommunen kan vurdere spørsmålet, og eventuelt slå sammen summene av overslagene.

    Pbl. kap. 18 benytter betegnelsen ”ledning”. I forskriften benyttes begrepet anlegg, som i forbindelse med opparbeiding og refusjon dekker samme innhold.

Det skal fremgå av dokumentasjonen at overvannsledning som i hovedsak betjener veianlegget, er kalkulert sammen med veianlegget. Der overvannsledning dels betjener byggeområdet og dels veianlegget, skal dokumentasjonen vise en skjønnsmessig fordeling på veianlegg og avløpsanlegg.

  • Veiledning til andre ledd

    Bestemmelsen presiserer at kostnadsoverslag vedrørende overvannsanlegg skal vise en fordeling av kostnadene tilsvarende de eiendommer/anlegg overvannsanlegget betjener.

Bygges et vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg med større dimensjoner enn fastsatt i plan- og bygningsloven § 18-1, skal dokumentasjonen vise et forholdsmessig redusert kostnadsoverslag.

  • Veiledning til tredje ledd

    Bestemmelsen presiserer at kostnadsoverslaget skal ligge innenfor refusjonsenheten, og altså gjenspeile de kostnader som kan inngå i refusjonsoppgjøret. Kostnader for større anlegg enn det som kan kreves opparbeidet etter pbl. § 18-1, skal reduseres forholdsmessig i refusjonssaken.

Kostnadsoverslaget skal oppdeles i følgende tilfeller:

a) Deles refusjonsenheten etter plan- og bygningsloven § 18-4 første ledd andre punktum, skal tiltakshaver utarbeide eget overslag for hver refusjonsenhet

  • Veiledning til fjerde ledd bokstav a

    Bokstav a gjelder de tilfellene der refusjonsenheten skal avvike fra lovens hovedregel for å unngå en klart urimelig fordeling. Det er kommunen som fatter slikt vedtak, jf. pbl. § 18-4 første ledd andre punktum, og oppdeling er bare aktuelt i sjeldne tilfeller. Dersom imidlertid utbygger ikke har tilrettelagt refusjonssaken med denne muligheten for øye, vil kommunen måtte be tiltakshaver om å splitte opp kostnadsoverslaget senere.

b) Overstiger en eller flere strekninger maksimumsbredde eller maksimal dimensjon fastsatt i plan- og bygningsloven § 18-1, skal tiltakshaver utarbeide eget overslag for disse.

  • Veiledning til fjerde ledd bokstav b

    Bokstav b gjelder der en del av tiltaket er mer omfattende enn det som følger av loven. I slike tilfeller skal kostnadsoverslaget etter tredje ledd vise et forholdsmessig redusert kostnadsoverslag. Hvis det kun er enkelte deler av tiltaket som er større enn grensene i pbl. § 18-1, skal det for oversiktens skyld være egne kostnadsoverslag for disse.

Tiltakshaver skal utarbeide tekniske planer som underbygger kostnadsoverslaget. Skråningsutslag med skjæring og fylling og eventuelle støttemurer skal vises.

Tekniske planer for veianlegg skal vise veilegemets oppbygging, kurvatur, stigningsforhold, slukplan og overvannshåndtering, brannkummer, stikkrenner, rør og belysning mv.

Tekniske planer for vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg skal vise grøftens typiske snitt og hvordan vann-, avløp- og eventuelle overvannsledninger legges i forhold til hverandre. Isolasjon mot frost og eventuell plass for pumpestasjoner skal vises.

Der det refusjonsberettigede tiltaket gjelder opparbeidelse av fellesarealer etter plan- og bygningsloven § 18-2, skal tekniske planer vise hvordan kravene i reguleringen blir oppfylt.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Kostnadsoverslag må belyses og underbygges av tekniske planer og prosjektering som tiltakshaver skal få utarbeidet. Bestemmelsen fastsetter minstekravene for den tekniske beskrivelsen for tiltakene. Dokumentasjonen kan legges til grunn for videre behandling av saken og senere drift av anleggene.

    Bestemmelsen trekker opp minstekrav til den tekniske beskrivelsen av det refusjonsberettigede tiltaket. I refusjonssaken skal tekniske planer og prosjektering belyse og underbygge kostnadsoverslaget. Den samme dokumentasjonen kan brukes både for kommunens byggesaksbehandling og kommunens behov som forvaltningsorgan i refusjonssaker. Dokumentasjonen vil videre legges til grunn ved kommunens overtakelse av tiltakene, tilknytning til eksisterende offentlig anlegg og for kommunen som fremtidig eier av anlegget.

Tiltakshaver skal, på bakgrunn av areal og tillatt utnytting på den enkelte berørte eiendom, sette opp et forslag til fordeling av utgiftene. Der kommunestyret har fastsatt andre faktorer for kostnadsfordeling skal disse benyttes.

Forslag til fordeling etter første ledd skal vise enhetspris pr. kvadratmeter grunnareal og pr. kvadratmeter bruksareal. Er kostnadsoverslaget redusert som vist etter § 17-2 andre eller tredje ledd, skal det oppgis redusert enhetspris. Det beløp som ikke inngår i fordelingen skal også oppgis. Det skal oppgis enhetspriser for hvert kostnadsoverslag som skal utarbeides etter § 17-2.

Forslag til fordeling skal angi antatt verdiøkning for hver refusjonspliktig eiendom.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Forslag til kostnadsfordeling skal baseres på reglene i plan- og bygningsloven for fordeling av utgiftene mellom grunneierne. Grunnareal og tillatt utnytting av den enkelte eiendom er sentrale, men kommunestyret kan ha fastsatt andre faktorer for kostnadsfordeling. Det antas at alle eiendommer som får nytte av de aktuelle anleggene får en verdiøkning. Antatt verdiøkning på grunn av anleggene skal angis for hver refusjonspliktig eiendom.

    Bestemmelsen presiserer at forslag til kostnadsfordeling skal baseres på regler i pbl. for fordeling av utgiftene. De faktorene kommunestyret fastsetter er generelle, og hjemmelen fremgår av pbl. § 18-7 første ledd siste punktum.

    Etter andre ledd skal forslag til fordeling angi kostnadene fordelt på antall kvadratmeter grunnareal og bruksareal. Størrelsen på bruksarealet vil være avhengig av rammene for utnytting, herunder planens krav, kommunale pålegg og andre relevante forhold som legger begrensning eller føring for utnyttelsen. Enhetsprisen skal reduseres hvis kostnadsoverslaget er redusert som følge av at tiltaket er større enn rammene i pbl. § 18-1.

  • Innledning til veiledning § 17-5

    Bestemmelsen inneholder kravene til oversendelse av plankart, kostnadsoverslag og utgiftsfordeling til berørte grunneiere og festere. Oversendelsen skal inneholde en kort redegjørelse for refusjonsreglene. Berørte grunneiere og festere kan kreve å få se de tekniske planene. De berørte kan innen tre uker fra mottak av materialet gi uttalelse til tiltakshaver. Etter eventuelle justeringer sender tiltakshaver materialet til kommunen med redegjørelse for sin vurdering av uttalelsene.

De berørte grunneiere og festere skal få tilsendt materialet etter § 17-1, § 17-2 og § 17-4 til uttalelse sammen med en kort redegjørelse for reglene om refusjon. Varsel skal skje ved rekommandert sending eller dokumenteres ved kvittering fra mottaker. De berørte grunneiere og festere kan kreve å få se tekniske planer etter § 17-3.

  • Veiledning til første ledd

    Bestemmelsen trekker opp kravene til utsendelse til berørte grunneiere og festere. Varsel skal sendes rekommandert eller dokumenteres ved kvittering fra mottaker, og inneholde planer og dokumentasjon over refusjonsenheten, kostnadsoverslaget og forslag til fordeling, jf. §§ 17-1, 17-2 og 17-4. Sammen med materialet skal det følge en kort redegjørelse for reglene om refusjon. Det er tilstrekkelig at redegjørelsen inneholder følgende punkter:

    • refusjonskravet er basert på at tiltakshaver har plikt til å opparbeide fellesanlegg. Det kan kreves refusjon for offentlige vei- vann- og avløpsanlegg etter pbl. § 18-1 og private fellesanlegg eller parkbelte langs industriområde etter pbl. § 18-2,

    • refusjon skal fordele kostnadene på alle som etter loven har fordel av opparbeidingen. Fordelen vil i de fleste tilfeller baseres på at refusjonsdebitor selv ville fått plikt til å opparbeide anleggene ved en egen senere utbygging,

    • refusjonen skal i utgangspunktet fordeles etter størrelsen på tomtene som de berørte har, men den skal samtidig også svare til verdiøkningen på tomten,

    • tiltakshaver utarbeider forslag til kostnader og fordeling, men det er kommunen som fatter endelig vedtak i saken.

    Det følger av loven at de berørte har tre uker på seg til å avgi uttalelse.

Når uttalelsene etter første ledd er mottatt skal tiltakshaver foreta de endringer uttalelsene gir grunnlag for, før materialet sendes kommunen. Gir uttalelsene grunnlag for å gjøre endringer i kretsen av de refusjonspliktige eller andre endringer som i ikke ubetydelig grad får virkning for en eller flere refusjonspliktige, skal det sendes nytt varsel.

  • Veiledning til andre ledd

    Eventuelle innkomne merknader skal vurderes av tiltakshaver, som skal foreta de endringer uttalelsene gir grunnlag for. Ofte vil uttalelsene gi grunnlag for endringer i fordelingsforslag. Enhver justering av forslag til refusjonsutligning vil gi seg utslag overfor de øvrige debitorer. Faller en eiendom ut av kretsen av de refusjonspliktige, blir det tilsvarende økte utgifter for de øvrige. Det vil derfor være nødvendig å sende et justert forslag ut på ny høring.

    Dersom det er grunn til å ta med ytterligere eiendommer blant de antatt refusjonspliktige, skal vedkommende grunneier eller fester varsles og få tilsendt fullstendig materiale og gis en frist på 3 uker til å uttale seg. Tabelloppsett som skal benyttes i den videre saksgang skal korrigeres. Materialet kan ikke sendes kommunen før den nye fristen for uttalelse har gått ut. Det skal i følgebrev til kommunen redegjøres for hvordan høringsuttalelsene er vurdert.

Ved nytt varsel skal partene få tilsendt de dokumentene det er gjort endring i.

  • Veiledning til tredje ledd

    Hvis vedkommende finner grunn til å revidere det refusjonsberettigede tiltaket, kostnadsoverslaget eller fordelingen på en slik måte at saken er vesentlig endret, skal den sendes de berørte på nytt. I slike tilfeller er det etter tredje ledd tilstrekkelig å sende ut dokumentene det er gjort endringer i. I praksis vil dette som oftest dreie seg om det dokumentet som viser forslag til kostnadsfordeling.

Ved oversendelse til kommunen skal tiltakshaver redegjøre for hvordan uttalelsene er vurdert.

  • Veiledning til fjerde ledd

    Ved oversendelse til kommunen skal tiltakshaver redegjøre for hvordan uttalelsene fra eiere av de refusjonspliktige arealene er vurdert.

  • Innledning til veiledning § 17-6

    Det klargjøres hva kommunen skal vurdere ved godkjenning av planer. Det er viktig at planene bidrar til realistiske og gjennomførbare tiltak. Ved mindre feil kan godkjenning gis på vilkår av retting, ved andre feil kan ikke godkjenning gis.

Før godkjenning gis, skal kommunen påse at planer for tiltaket er i samsvar med kommunens arealplaner og andre bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.

  • Veiledning til første ledd

    Bestemmelsen klargjør hva kommunen skal vurdere ved godkjenning av planer, jf. pbl. § 18-8 andre ledd. Vurderingen av planenes kvalitet skal bidra til at refusjonssaken gjelder realistiske og gjennomførbare tiltak. Videre vil en vurdering i denne fasen avhjelpe mulige senere problemer ved den senere overtagelsen av anlegget samt ved drift og vedlikehold.

    Bestemmelser om utførelse av et ledningsanlegg følger gjerne av kommunens normalreglement for slike ledninger, og kan være gitt i kommuneplanbestemmelser. Kravene til utførelsen kan også være gitt som vedtekter til tidligere pbl. § 67 nr. 3 fram til 1. juli 2017 eller til de er erstattet med kommuneplanbestemmelser.

Finner kommunen feil i tiltakshavers planer, herunder feil som kan være av betydning for kostnadsoverslagets troverdighet, eller som kan medføre at tiltaket ikke oppfyller kravene i plan- og bygningsloven § 18-1, kan godkjenning ikke gis. Ved mindre feil kan godkjenning gis på vilkår om at feilene rettes.

  • Veiledning til andre ledd

    Bestemmelsen regulerer tilfellene der kommunen finner feil ved planene. Når mindre feil påpekes, kan det settes som vilkår at feilene rettes. Dersom det finnes feil som har betydning for kostnadsoverslagets troverdighet, kan planene ikke godkjennes. Det er viktig at kostnadsoverslaget er mest mulig korrekt. Tiltakshaver må i så fall få planene i retur for nødvendig oppretting eller omprosjektering.

  • Innledning til veiledning § 17-7

    Her presiseres kommunens plikter ved fastsetting av kostnadsfordelingen. Kommunen skal vurdere planområdet, at de refusjonspliktige får oppfylt sine egne forpliktelser ved gjennomføringen av tiltakene og kostnadsoverslag mv. Ved større endringer skal tiltakshaver sende fordelingsforslaget til ny uttalelse fra de berørte.

Ved godkjenning skal kommunen vurdere tiltakshavers angivelse av tiltaket og eiendommer og arealer som anses refusjonspliktige, herunder at de refusjonspliktige får oppfylt sin egen forpliktelse etter plan- og bygningsloven § 18-1 og at det lovlig kan kreves tilknytning til anlegget gjennom privat anlegg. For anlegg som nevnt i plan- og bygningsloven § 18-2 skal kommunen tilsvarende påse at tiltaket tjener de refusjonspliktige.

  • Veiledning til første ledd

    Bestemmelsen presiserer kommunens plikter ved fastsetting av kostnadsfordelingen. Det pekes særlig på at de grunnleggende forutsetningene for refusjonsplikt skal være avklart, men kommunens godkjenning av planer, kostnadsoverslag og forslag til fordeling må alle baseres på en vurdering fra kommunens side.

    Når det gjelder hvilke eiendommer som får nytte av anlegget, vil dette ofte være innlysende. Men noen ganger kan det knytte seg tvil til om eiendommer som ligger et stykke fra anlegget kan pålegges å bli tilknyttet gjennom private anlegg. Et sentralt poeng er at refusjon påhviler eiendom som ligger slik til at en i en senere byggesak vil kunne anse at opparbeidingsplikten allerede er oppfylt.

Finner kommunen grunnlag for å gjøre endringer i planene for utførelse, kostnadsoverslaget eller forslaget til fordeling, skal kommunen rette dette.

  • Veiledning til andre ledd

    Bestemmelsen regulerer det forhold at kommunen finner å måtte gjøre endringer. Dersom nye eiendommer tas med som refusjonspliktige, må vedkommende grunneier varsles. Dersom kommunen tar ut eiendommer av tiltakshavers forslag til fordeling, vil kostnadene for de øvrige grunneiere stige.

Medfører kommunens vurdering at ny refusjonspliktig eiendom inkluderes i saken, eller at forslaget til fordeling øker med mer enn 15 % for noen eiendom, skal saken returneres til tiltakshaver som sender fordelingsforslaget til berørte grunneiere og festere for ny uttalelse.

  • Veiledning til tredje ledd

    Etter bestemmelsen må det gjennomføres ny høring dersom forslaget til fordeling endres med mer enn 15 % for noen eiendom. Grunnen til dette er at debitorene på ny skal kunne få vurdert om man vil påberope seg en verdistigningsbegrensning for eiendommen.

    Det kan tenkes at kommunen vedtar å dele refusjonsenheten. Det beste er at tiltakshaver har forutsett at dette kan komme til å skje slik at det er sendt inn separate kostnadsoverslag og separate forslag til fordeling for de to enhetene. En deling vil forandre grunnlaget for fordelingen så mye at det må gjennomføres ny varsling blant de refusjonspliktige. Saken skal i så fall sendes i retur til tiltakshaver som utarbeider nye kostnadsoverslag og nytt fordelingsforslag som må sendes de berørte til uttalelse.

Krever kommunen pristilbud eller anbudskonkurranse i stedet for kostnadsoverslag for utførelsen av anlegget, skal tiltakshaver gis anledning til å uttale seg og eventuelt fremlegge reviderte beregninger.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Kommunen kan kreve bindende pristilbud, eventuelt etter anbudskonkurranse. Tiltakshaver skal i så fall få uttale seg, og kan legge frem reviderte beregninger.

    Kommunen kan etter pbl. § 18-8 andre ledd andre punktum kreve å få tilsendt bindende pristilbud, eventuelt innhentet i anbudskonkurranse. Det settes ingen kriterier i loven for når kommunen bør kreve fremsatt et pristilbud. Pristilbudet er bindende ved den endelige fastsettelsen av refusjonen, jf. pbl. § 18-9 andre ledd.

    Prosessen med å gjennomføre en anbudskonkurranse vil medføre kostnader som må anses som nødvendige, og som kan inngå i de refusjonsberettigede kostnadene. Kommunen bør derfor ikke gi pålegg om anbudskonkurranse uten at man er rimelig sikker på at kostnadene kan presses ned.

Krav fra tiltakshaver om tilleggsutligning av kostnad som er udekket som følge av avkorting etter plan- og bygningsloven § 18-8 andre ledd tredje punktum må fremsettes innen 3 uker etter at kommunens godkjenning av planer og foreløpig beregning er meddelt refusjonskreditor.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Der manglende verdiøkning på en eiendom fører til at refusjonsbeløp avkortes eller faller bort, kan refusjonskreditor kreve at udekkede beløp blir fordelt på de andre eiendommene.

    Tilleggsutligning utføres bare dersom tiltakshaver krever det. Det er i loven ikke satt noen frist for å kreve slik utligning. Av hensyn til debitorene bør det likevel være en frist for å fremsette kravet slik at disse raskt kan skaffe seg et totalbilde av det samlede refusjonsbeløp.

Ved betaling av refusjon til det offentlige i terminer etter lovens § 18-10 tredje ledd skal rentesatsen være summen av:

- den rente som gjelder for fastrentelån i Husbanken med fem års betalingstid og lengst intervaller mellom terminforfall og

- et tillegg på tre prosent.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Grunneier kan betale refusjonsbeløpet tilbake til kommunen over 5 år. Bestemmelsen angir hvordan den årlige renten fastsettes i slike tilfeller. Denne renten gjelder for hele nedbetalingsperioden.

    Hovedregelen for refusjon er at beløpet for den enkelte grunneier/debitor forfaller til betaling fem uker etter at endelig vedtak om refusjon er meddelt vedkommende. Der det offentlige er refusjonskreditor, har imidlertid debitor etter pbl. § 18-10 tredje ledd anledning til å kreve at refusjonsbeløpet betales tilbake over fem år i årlige terminer. Dette vil tilsvare kreditt fra det offentlige. Renten ved utsatt betaling skal fastsettes av departementet.

    Bakgrunnen for regelen om utsatt betaling er å gi grunneiere en viss mulighet for å dele opp betalingen hvis vedkommende ønsker det, for eksempel hvis grunneieren vil ha problemer med å fremskaffe hele beløpet under ett eller det vil være en for stor belastning å gjøre dette.

    Fastsetting av rente

    Ved betaling av refusjon til det offentlige i årlige terminer, jf. pbl. § 18-10 tredje ledd, skal det betales en rente basert på Husbankens fem års nominelle fastrente, som gjelder på det tidspunktet avtalen inngås, med et påslag på tre prosent. Denne renten skal ligge fast i hele låneperioden.

    Rentesatsen skal gjelde der private bruker sin rett til å betale refusjonsbeløp til det offentlige i årlige terminer over inntil fem år. Rentesatsen vil gjelde for hele nedbetalingsperioden. Lånetaker står fritt til å innfri deler eller hele lånet før løpetiden er over. Renten vil være den samme uansett om debitor ønsker å betale ned over kortere tid enn fem år.

    Husbankens fem års nominelle fastrente + 3,0 = Rentesats til lånetaker.

Innledning

Bestemmelsene i kapittelet om utbyggingsavtaler omfatter en bestemmelse som er en direkte videreføring av forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, og en bestemmelse om adgang til å gjøre unntak fra krav til saksbehandling og offentlighet for utbyggingsavtaler etter pbl. §§ 17-2 og 17-4. Det vises også til utfyllende veiledningsmateriale på Kommunal- og moderniseringsdepartementets sider om utbyggingsavtaler.

  • Innledning til veiledning § 18-1

    En utbyggingsavtale er en kontrakt mellom en entreprenør og en grunneier eller en kommune som innebærer en rett til å få regulert et område for bebyggelse, og til å gjennomføre utbyggingen. Denne bestemmelsen begrenser kommunens adgang til å stille vilkår overfor utbyggeren ved inngåelse av en utbyggingsavtale. Kommunen kan ikke stille som vilkår at utbyggeren skal bære kostnadene ved bygging av skoler, barnehager, sykehjem eller lignende tjenester som kommunen er forpliktet til å skaffe.

    Det følger av pbl. § 17-6 at det kan gis ytterligere bestemmelser om inngåelse av selve utbyggingsavtalen, hvilke typer tiltak som kan omfattes av en utbyggingsavtale, herunder at nærmere angitte tiltak ikke kan inngå i en utbyggingsavtale hvordan kriteriene i loven skal anvendes, og hvordan avtalevilkårene kan gjennomføres.

    Byggesaksforskriften § 18-1 angir et forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler, og inneholder en definisjon av hva slike tiltak er. Bestemmelsen er en videreføring av forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler (FOR 2006-04-20 nr 453). En forpliktelse fra private i utbyggingsavtale om opparbeiding av skoler, barnehager eller lignende er ikke tillatt.

    Loven er en direkte videreføring av tidligere pbl. kap. XI-A. Loven omfatter alle typer planer, herunder også tidligere inngåtte reguleringsplaner, områdeplaner og bebyggelsesplaner. I bestemmelsen som regulerer forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler, pbl. § 17-2, er det tatt inn en delegasjonssperre, slik at vedtaket må fattes av kommunestyret selv.

Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Typer av tiltak – kriterier for avgrensing

    For å angi hvilke bestemte typer tiltak som ikke kan inngå i en utbyggingsavtale brukes formuleringen ”skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester”. Hvilke tiltak som rammes presiseres nærmere ved at det kun er de tjenestene det offentlige har en lovfestet plikt til å fremskaffe som er omfattet av forbudet.

    Det offentlige er i stor utstrekning forpliktet til å fremskaffe skoletilbud, og skoler vil således ikke kunne inngå i avtalene. Også for barnehager og sykehjem foreligger en plikt for det offentlige til å sørge for at det foreligger et tilbud. Alle former for overføringer fra utbyggere til kommunen som har med det alminnelige tilbudet å gjøre, faller dermed inn under forbudet i forskrift.

    Forbudet retter seg mot tilbud det offentlige har ansvar for å fremskaffe uavhengig av hvordan dette skjer. Også tilbud som leveres av private, for eksempel private barnehager, er forbudt i utbyggingsavtaler. Det kan ikke tas inn et vilkår om tilskudd til skoler, heller ikke i form av skolebygg som f. eks. stilles til rådighet til redusert leie.

    Forbudet retter seg som nevnt mot det tilbudet det offentlige har plikt til å fremskaffe. Det trekkes altså en grense mot tilbud som retter seg mot samme brukergruppe (skolebarn, barnehagebarn og pasienter), men som ikke er en del av de lovpålagte ytelsene. Dette må i utgangspunktet vurderes ut fra de aktuelle særlovene. Tiltak som oppfyller kravene til tjenesten og bidrar til kommunens oppfyllelse av de lovpålagte pliktene kan ikke inngå i utbyggingsavtaler.

    For skoler innebærer dette forbud mot bidrag til bygninger, anlegg eller drift for så vel skoler som skolefritidsordningen, jf. opplæringslova §§ 13-1 og 13-7. For barnehager gjelder forbudet barnehager som oppfyller kravene i barnehageloven jf. forskrift 1. mars 2006 nr. 266 om rammeplan for barnehagens innhold og oppgaver. Sykehjem reguleres av kommunehelsetjenesteloven og sosialtjenesteloven. Sosialtjenesteloven § 4-3 omfatter praktisk bistand og opplæring, herunder brukerstyrt personlig assistanse, avlastningstiltak, støttekontakt og boliger med heldøgns omsorgstjenester (aldershjem og tilrettelagte boliger for barn under 18 år). Bestemmelsene pålegger kommunen å tilby et minimum av tilbud. Etter bestemmelsen er aldershjem altså tilbud kommunen er pliktige å fremskaffe, og som således omfattes av forbudet. Kommunens helsetjeneste skal omfatte tilbud som opplistet i kommunehelsetjenesteloven § 1-3. Sentralt er kommunens plikt til å sørge for ”sykehjem eller boform med heldøgns omsorg og pleie”, jf. kommunehelsetjenesteloven § 1-3 andre ledd nr. 6. I forskrift for sykehjem og boform med heldøgns pleie er det stilt særlige krav til disse boformene. Ethvert bidrag til oppfyllelsen av et slikt tilbud omfattes av forbudet i forskriften. Omsorgsboliger kan reise særskilte problemstillinger. Omsorgsboliger faller ikke under definisjonen ”boform med heldøgns (omsorg) og pleie”, og omfattes således ikke av forbudet i forskriften. Grensedragningen her vil imidlertid ikke ha stor betydning, siden det følger av lovens § 17-3 andre ledd at eventuelle boliger kommunen betinger seg i avtalen skal kjøpes til markedspris.

    Tvilstilfeller kan oppstå der avtalen gjelder bygninger og anlegg som ikke er eksklusive for skoler, barnehager, eller pasienter, men som også skal benyttes av disse. Eksempler kan være idrettsanlegg. Slike tiltak må vurderes ut fra sitt primære formål. Oppføres de i tilknytning til for eksempel en skole for å oppfylle hoveddelen av skolens plan for fysisk fostring kan anlegget være forbudt i utbyggingsavtale. Bygges anlegget derimot for kommunens innbyggere generelt, kan avtalen være tillatt, slik at vilkårene kun vurderes mot vilkårene i pbl. § 17-2.

    For ytterligere veiledning vises til Kommunal- og moderniseringsdepartementets egne sider om utbyggingsavtaler.

  • Innledning til veiledning § 18-2

    Saksbehandlingsreglene skal sikre en gjennomsiktig og god prosess. Avtaler om gjennomføring av forhold som kan pålegges etter bestemmelser i plan- og bygningsloven innebærer imidlertid ingen fare for prosessen og gjennomsiktigheten. I slike tilfeller må ikke kommunen ha grunnlag i kommunalt vedtak fattet av kommunestyret selv. Da er det heller ikke nødvendig å kunngjøre oppstart av forhandlingene om en utbyggingsavtale, legge forslaget ut til offentlig ettersyn og kunngjøre utbyggingsavtalen når den er inngått.

    Det følger av pbl. § 17-6 at det kan gis ytterligere bestemmelser om inngåelse av selve utbyggingsavtalen, hvilke typer tiltak som kan omfattes av en utbyggingsavtale, herunder at nærmere angitte tiltak ikke kan inngå i en utbyggingsavtale, hvordan kriteriene i loven skal anvendes, og hvordan avtalevilkårene kan gjennomføres.

    Byggesaksforskriften § 18-2 gir unntak fra kravet om saksbehandling og offentlighet i pbl. §§ 17-2 og 17-4 dersom den private parts forpliktelser i det alt vesentligste omfattes av pbl. §§ 18-1 og 18-2.

    Hjemmelen følger av plan- og bygningsloven § 17-6, som gir hjemmel til å gi ytterligere regler for selve avtaleinngåelsen av utbyggingsavtaler.

For utbyggingsavtaler hvor den private parts forpliktelser etter plan- og bygningsloven § 17-3 andre til fjerde ledd i det alt vesentlige omfattes av plan- og bygningsloven § 18-1 og § 18-2, kan kommunen unnta fra kravene i plan- og bygningsloven § 17-2 og § 17-4.

  • Veiledning til bestemmelsen

    Loven stiller en rekke krav til saksbehandlingen i forbindelse med inngåelsen av utbyggingsavtaler, og kommunen har ansvar for å sikre at plan- og bygningslovens krav blir fulgt. Utgangspunkt for utbyggingsavtaler er forhåndsvedtaket i kommunestyret etter pbl. § 17-2 første ledd. Oppstart av avtaleforhandlinger, omfang av avtale som knytter seg til pbl. § 17-3, og innhold i inngått avtale, skal legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader etter pbl. § 17-4 første ledd. Formålet med saksbehandlingsreglene er at store og dyre avtaler blir gjort kjent ved en gjennomsiktig og god prosess. Utbyggingsavtaler innebærer at kommunen inntar en rolle som forhandlingspart i forlengelsen av allerede å være plan- og bygningsmyndighet. Tilbud fra utbygger om ytelser til kommunen kan tenkes å påvirke kommunen til å fatte gunstige vedtak i utbyggers favør eller skape mistanke. I ytterste konsekvens kan dette sette press på andre hensyn i en forsvarlig planprosess.

    Avtaler om gjennomføring av forhold som kan pålegges opparbeidet med hjemmel i pbl. §§ 18-1 og § 18-2 innebærer imidlertid ikke en forfordeling. Dersom forpliktelsene for den private part i det alt vesentligste følger av pbl. § 17-3 andre til fjerde ledd, altså slik at de kunne vært pålagt med hjemmel i lov utenom utbyggingsavtalen, er det hverken nødvendig å følge pbl. § 17-2 om forutberegnelighetsvedtak eller at kommunen skal legge til rette for medvirkning fra berørte grupper og interesser. Det er heller ikke nødvendig å følge saksbehandlingsreglene i pbl. § 17-4 om kunngjøring av oppstart av forhandlinger, utlegging av utbyggingsavtalen på offentlig ettersyn, eller kunngjøring av inngåelse av utbyggingsavtale.

    Dersom en del av utbyggingsavtalen skal unntas offentlig ettersyn, skal den private parts forpliktelser etter avtalen ikke gå lenger enn en gjennomføring av plan etter pbl. §§ 18-1 og 18-2.

Innledning

Kapittel 19 er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven, pbl. § 31-4. Lovbestemmelsen sier at departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. Etter lovbestemmelsens andre ledd kan det gis forskrift om pålegg som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet eller bevaringsverdi.

Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger. Begrepet ”byggverk” brukes i plan- og bygningsloven som et samlebegrep for bygninger, konstruksjoner og anlegg. Pålegg om utbedring etter dette kapitlet skal ikke gjelde konstruksjoner og anlegg, og det er derfor brukt begrepet ”bygning”. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19.

Forskriftsbestemmelsene gjelder bygningers eksteriør. Dette kan også omfatte fundament, bærende konstruksjoner og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen, jf. § 19-2 tredje ledd.

Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg er et rettsanvendelsesskjønn som innebærer at det kan overprøves fullt ut av domstolene og i klageomgangen, jf. forvaltningsloven (fvl) § 34. Kommunens vurdering av om pålegg skal gis når grunnlaget foreligger, formulert som ”kommunen kan”, er likevel et fritt skjønn. Dette gjelder § 19-5 første, andre og fjerde ledd. I tillegg er det en kan-bestemmelse i § 19-2 første ledd (kan kreve dokumentasjon), og i § 19-6 (kan gi pålegg om umiddelbare sikringstiltak).

En del begreper som brukes i dette kapittelet finnes også i annet regelverk, jf. særlig kulturminneloven. Begrepene er i kapittel 19 gitt selvstendig betydning, og tolkningen av tilsvarende begreper i kulturminneloven kan derfor ikke umiddelbart legges til grunn ved tolkning etter kapittel 19.

Kapittel 19 angir et virkeområde, definert i § 19-3 hva som er bevaringsverdige bygninger, og avgrensningen i §§ 19-1 og 19-5 om at det skal foreligge høy bevaringsverdi før pålegg kan gis. I tillegg angis krav til prosess og dokumentasjon i §§ 19-2 og 19-4. Prosessen kan starte på forskjellige måter, men gangen i prosessen vil i hovedsak være:

  • Kommunen kan kreve dokumentasjon (med rimelig frist) og føre tilsyn der det kan være aktuelt med pålegg.
  • Kommunen skal tilby forhåndskonferanse.
  • Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring.
  • Før pålegg gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel med 3 uker til å uttale seg.
  • Når pålegg gis, skal det gis rimelig frist til oppfyllelse. Fristen skal kunne forlenges.
  • Kommunen kan gi pålegg om umiddelbar sikring hvis det er fare for brann, hærverk eller lignende. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.

Kommunen bør også vurdere den reguleringsmessige situasjonen med sikte på eventuell regulering til bevaring. Reguleringsplanen kan gi hjemmel for ekspropriasjon for å sikre bevaringsverdiene.

Kommunen må også gjøre en egen vurdering av om pålegg kan gis:

  • Den må først fastslå at det er en bevaringsverdig bygning.
  • Den må deretter fastslå at bevaringsverdien er høy.
  • Det må foreligge klart forfall.
  • Det må eventuelt vurderes behov for pålegg om umiddelbar sikring.
  • Den må vurdere kostnadene ved utbedring, eiendommens inntjeningsmuligheter, den ansvarliges situasjon – både økonomisk og på annen måte.
  • Omfanget av utbedringen begrenser seg til det som er nødvendig for å ivareta bevaringsverdien.

Oppsummering av saksgang

Oppsummert blir saksgangen dermed at kommunen skal tilby og eier kan kreve forhåndskonferanse, eventuelt etter et tilsyn. Kommunen stiller deretter krav om at eier må dokumentere bygningens tekniske tilstand, og at eier eventuelt angir alternativ bruk som kommunen kan akseptere for at eier skal sette i gang utbedring. Eier skal ha rimelig frist til denne dokumentasjonen. Deretter gis det varsel om pålegg med minst 3 uker for uttalelse. Det kan deretter gis pålegg om utbedring med rimelig frist. Denne fristen bør kunne forlenges der det for eksempel søkes om økonomiske tilskudd, omregulering, eller det er behov for utredninger om alternativ bruk. Det presiseres at eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.

Pålegg kan påklages av den ansvarlige og andre med rettslig klageinteresse og følger for øvrig vanlige regler for pålegg etter plan- og bygningsloven. I rettslig klageinteresse ligger at også andre som blir direkte berørt av pålegget, skal kunne klage. Dette vil også kunne omfatte interesseorganisasjoner. Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg, vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene.

Kommunen kan fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegg om utbedring i henhold til fastsatt frist, jf. plan- og bygningsloven § 32-5. Den kan også gjennomføre pålagt utbedring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven § 32-7. Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter lovens kapittel 13, for deretter for eksempel å regulere til bevaring og eventuelt ekspropriere. Etter plan- og bygningsloven § 31-8 kan kommunen også vedta utbedringsprogram. Disse mulighetene fremgår generelt av plan- og bygningsloven og er derfor ikke uttrykkelig nevnt i forskriftsteksten.

Overordnet bygningsmyndighet har samme adgang til å gi pålegg, kreve dokumentasjon og føre tilsyn som kommunen har. Dette vil først og fremst være aktuelt der kommunen ikke selv følger opp aktuelle saker, og innebærer at også fylkesmannen eller departementet kan gripe inn på selvstendig grunnlag. Dette vil også kunne få betydning for kommunale bygninger der kommunen selv er ansvarlig for forfall eller fare for forfall. Adgangen for overordnet myndighet til å gripe inn forutsettes likevel bare brukt unntaksvis. Normalt bør overordnet myndighet heller henstille til kommunen å benytte de hjemler som foreligger.

Bygninger med høy bevaringsverdi skal ikke gå tapt på grunn av unnlatt sikring eller istandsetting. De verdier slike bygninger representerer skal ivaretas innenfor en økonomisk forsvarlig ramme.

  • Veiledning til § 19-1

    Formålsbestemmelsen angir rammen for forskriftsbestemmelsene til pbl. § 31-4. Pålegg om utbedring gjelder bygninger med høy bevaringsverdi. Stortinget har i innstillingen om plan- og bygningsloven fremhevet behovet for at slike bygninger blir ivaretatt og vedlikeholdt, se Innst. O. nr. 50 (2008-2009 s. 32 flg.). Kommunenes pålegg skal likevel holdes innenfor en økonomisk forsvarlig ramme. 

    Hva som kjennetegner en bygning med bevaringsverdi er regulert i § 19-3. Når §§ 19-1 og 19-5 krever ”høy” bevaringsverdi, forutsetter det at verdiene for denne bygningen er vurdert med et samlet resultat som gir den høy bevaringsverdi. Vurderingen kan imidlertid ikke bli en rent matematisk øvelse; den endelige avgjørelsen av om bygningen har høy bevaringsverdi bygger på en samlet faglig vurdering. Ytterligere veiledning om verdisetting og verdivekting av kulturminner kan hentes i Riksantikvarens Håndbok for lokal registrering, ss. 28 flg. 

    Kulturminnemyndighetenes verdivurdering vekter normalt kunnskapsverdien (representativitet, autentisitet, arkitektonisk verdi, sammenheng med miljø) tyngre enn opplevelsesverdien (identitetsverdi, symbolverdi, ”fortellerverdien”), jf. veiledning til § 19-3. 

    På lokalt nivå kan opplevelsesverdien være den mest åpenbare grunnen til å fastslå høy bevaringsverdi, fordi den lokale ”hukommelsen”, tradisjonen eller identiteten er særlig sterkt knyttet til stedet. Bygningen kan for eksempel være knyttet til en person eller hendelse som har hatt stor betydning for dette området. 

    Alder er ikke et selvstendig kriterium, men inngår som en del av vurderingen innenfor de andre kriteriene. Med alderen øker gjerne byggverkets andre verdier, som kilde til kunnskap og opplevelse.

    Resultatet av verdivurderingen forteller om bygningen har høy bevaringsverdi og gjerne også om denne verdien er av lokal, regional eller nasjonal betydning. Kommunen har da grunnlag for å vurdere om det kan gis pålegg om utbedring, jf veiledning til § 19-5 tredje ledd.

Der det er påviselig at tilstanden til en bevaringsverdig bygning er slik at det kan være aktuelt med pålegg etter denne forskrift, kan kommunen kreve de opplysninger av bygningens eier som er nødvendig for å vurdere grunnlaget for pålegg, og hva pålegget skal gå ut på.

  • Veiledning til første ledd

    Forsvarlig saksbehandling forutsetter at bygningens tilstand og hvilke tiltak som er hensiktsmessige for å utbedre forholdene, vurderes før eventuelt pålegg gis. Kommunene kan ikke på generelt grunnlag kreve dokumentasjon. Det må være en situasjon der kommunen mener at et pålegg er nødvendig for å hindre at bevaringsverdier kan bli skadet på grunn av forfall, og at den trenger flere opplysninger før endelig beslutning treffes.

    For at kravet om dokumentasjon skal kunne anvendes, må det være påviselig at det kan bli aktuelt med pålegg. Manglende ytre vedlikehold vil ikke være tilstrekkelig. Tydelige skader på tak eller knuste vinduer vil uten utbedring føre til at bygningen forfaller. På samme måte kan langvarig passivitet mht. vedlikehold føre til forfall. Dette kan imidlertid være vanskeligere å fastslå. I denne sammenhengen er det grunn til å minne om plan- og bygningsloven §§ 31-7 og 33-2 som gir kommunen anledning til å føre tilsyn med eksisterende byggverk når det er grunn til å vurdere pålegg etter plan- og bygningsloven §§ 31-3 og 31-4 . Kommunen har dermed anledning til å føre tilsyn med de bygninger som er aktuelle etter dette kapittelet og kreve dokumentasjon. Det er imidlertid ingen forutsetning for å kreve dokumentasjon at kommunen har ført tilsyn dersom kommunen ellers har indikasjoner på at det er aktuelt med pålegg.

    Bestemmelsen gir imidlertid ikke kommunen adgang til alle bygninger for å undersøke tilstanden. Det må foreligge klare indikasjoner på forfall. Terskelen for å føre tilsyn og kreve dokumentasjon bør likevel ikke være for høy. Det må være tilstrekkelig at det etter kommunens skjønn kan være aktuelt med pålegg etter forskriftens § 19-3. Adgangen til å kreve dokumentasjon og føre tilsyn begrenses ikke av at det eventuelt viser seg at det likevel ikke er aktuelt med et slikt pålegg. Beslutning om tilsyn og pålegg om dokumentasjon er prosessledende avgjørelser og kan ikke påklages.

    Tilsyn etter plan- og bygningsloven §§ 31-7 og 33-2, eventuelt med sakkyndig bistand, kan gjennomføres for å fastslå en bygnings bevaringsverdi og tilstand. Utgifter til sakkyndig bistand kan kreves dekket av eier/den ansvarlige dersom dette fremgår uttrykkelig av kommunens gebyrregulativ. Ordinær saksbehandling for å behandle en sak etter denne forskrift kan ikke belastes eier/den ansvarlige direkte, men må kunne inngå som administrative fellesutgifter i den generelle gebyrfinansieringen.

    Pålegget om dokumentasjon skal rettes mot eier. Dette samsvarer med byggteknisk forskrift § 4-2 som sier at eier har plikt til å oppbevare dokumentasjonen av (nye) byggverk. Ansvarssubjektet er dermed annerledes i denne bestemmelsen (”eier”) enn i § 19-5, som sier at pålegg om utbedring skal rettes mot ”eier eller den ansvarlige”. Dette har sammenheng med at eier er den naturlige adressat for dokumentasjon av bygningen, mens den ansvarlige for forfallet kan være andre.

    For bygninger som er beskrevet som bevaringsverdige i dokumenter, utarbeidet f. eks. etter plan- og bygningsloven, kan det likevel være nødvendig med utfyllende vurderinger av særskilte bevaringsverdige elementer for å fastslå forfallets omfang og konkretisere hva en istandsetting vil kunne innebære.

Kommunen skal tilby forhåndskonferanse. Plan- og bygningsloven § 21-1 og forskriften § 6-1 om forhåndskonferanse gis tilsvarende anvendelse.

  • Veiledning til andre ledd

    For å sikre en forsvarlig dialog før det gis pålegg, er det fremhevet at det bør brukes forhåndskonferanse. Etter plan- og bygningsloven § 21-1 kan både kommunen og eier kreve forhåndskonferanse. I kapittel 19 er kravet forsterket ved at kommunen skal tilby forhåndskonferanse, altså en mer aktiv plikt for kommunen. Eieren plikter ikke å møte, men han mister dermed en mulighet til dialog før det gis pålegg om utbedring. Der eier ønsker forhåndskonferanse, skal kommunen sørge for at den blir avholdt innen 2 uker. Se for øvrig § 6-1 om forhåndskonferanse.

Dokumentasjonen skal vise bygningens tilstand og angi hvilke tiltak som kan iverksettes for å bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdiene. Eier eller den ansvarlige skal gis anledning til å fremme alternative forslag til bruk og utbedring, eventuelt riving, og skal fremlegge fremdriftsplan for gjennomføringen. Tiltakene kan omfatte bygningens eksteriør, samt fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen.

  • Veiledning til tredje ledd

    I forarbeidene til pbl (Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 350) anføres: ”Med ”dokumentasjon” menes at eier forut for et eventuelt pålegg om utbedring kan pålegges å dokumentere, for eksempel i form av omprosjektering, hvordan bygningens tilstand er med hensyn til for eksempel universell utforming, helse, miljø og sikkerhet.” Det samme må gjelde også for utbedring av hensyn til bevaringsverdi. Dokumentasjonen  bør også kunne omfatte bygningens historikk og eventuell fotodokumentasjon og tegninger, i den grad kommunen ikke selv har dette materialet.

    Dokumentasjonen/tilstandsrapporten kan bygge på Norsk Standard NS 3423 ”Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige bygninger.” Standarden bygger direkte på NS 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk", nivå 1 (enkleste nivå) og er utarbeidet spesielt for tilstandsregistrering av fredede og verneverdige byggverk. I henhold til standardens pkt. 4.1 skal pålegget gjelde tilstandsregistrering av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. I tillegg skal nødvendig informasjon om eiendommen og bygningen samt relevante tegninger innhentes.

    Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring. Slike forslag trenger ikke fremkomme under forhåndskonferansen, men kan fremmes under hele prosessen, helt til fristen for å etterkomme pålegget om utbedring er utløpt. Muligheten til å fremme alternative forslag begrenses imidlertid utover i prosessen. Forslag som bare fremstår som ren trenering behøver kommunen ikke ta hensyn til. Det innebærer at jo senere et forslag om alternativ bruk fremlegges, jo mindre vekt kan det tillegges. Vurderingen må imidlertid sees i sammenheng med generelle krav til og forslag om bruksendring, dispensasjoner, planendringer osv. I den forbindelse bør kommunen samtidig vurdere den reguleringsmessige situasjonen med sikte på eventuell regulering til bevaring. Dette kan siden gi kommunen grunnlag for å ekspropriere for å sikre bevaringsverdier, for eksempel hvor vilkårene i kapittel 19 for å pålegge eier å gjennomføre utbedringen, ikke er oppfylt.

Ved utferdigelse av pålegg om dokumentasjon skal det settes rimelig frist for utarbeidelse av dokumentasjonen.

  • Veiledning til fjerde ledd

    Kommunen må sette rimelig frist for oppfyllelse av pålegget om krav til dokumentasjon. Det er i utgangspunktet kommunen som bestemmer fristen, og fristfastsettelsen er ikke noe eget enkeltvedtak som kan påklages særskilt. En urimelig kort frist kan imidlertid inngå som ett av flere klagegrunnlag for selve pålegget om utbedring etter § 19-5. Fristen bør normalt settes slik at en tilstandsvurdering kan bestilles og gjennomføres.

  • Innledning til veiledning § 19-3

    Bestemmelsen gir en beskrivelse av hva som er bevaringsverdige bygninger. For at det skal kunne gis pålegg om utbedring etter plan- og bygningsloven § 31-4, må bygningen i utgangspunktet omfattes av kriteriene i § 19-3. Bestemmelsen angir således den ytre rammen for forskriftens virkeområde. § 19-3 angir bare hva som ligger i ”bevaringsverdig”. For å kunne gi et eventuelt pålegg, må kommunen først ta stilling til om kriteriene for dette er oppfylt, og deretter om bevaringsverdien i henhold til § 19-1 er å anse som ”høy”.

Følgende bygninger som etter plan- og bygningsloven er gitt bevaringsstatus, er å anse som bevaringsverdig etter denne forskrift:

a) bygninger i område regulert til spesialområde for bevaring etter plan- og bygningsloven (1985) § 25 første ledd nr. 6,

bygninger som etter plan- og bygningsloven § 11-8 annet ledd bokstav c eller § 12-6, ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø,

c) bygninger etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 7 eller § 12-7 nr. 6 som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan, og som sikrer verneverdiene, og

d) bygninger etter plan- og bygningsloven § 12-5 annet ledd nr. 5 som innenfor landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR) er vist med underformål vern av kulturmiljø eller kulturminne.

  • Veiledning til første ledd

    Bygninger som er gitt bevaringsstatus i reguleringsplan er å anse som bevaringsverdige uten nærmere vurdering. Den ”automatiske” bevaringsverdien har bakgrunn i saksbehandlingsreglene for utarbeidelse, vedtak og overprøving av reguleringsplaner. Medvirkning og klagerett gir planene legitimitet.

    Reguleringsplaner gjenspeiler ofte overordnete kulturminneverdier. Den enkelte bygning har ikke nødvendigvis høy bevaringsverdi, selv om den ligger innenfor området/sonen med bevaringsstatus i planen. Bevaringsverdien kan være knyttet til helheten eller sammenhengen. Kommunen må derfor gjøre en selvstendig vurdering av graden av bevaringsverdi for den aktuelle bygning, jf merknaden til § 19-1.

    For fredede byggverk er det egne regler om plikt til vedlikehold og istandsetting i kulturminneloven §§ 16 og 17. For slike byggverk har fylkeskommunen og Sametinget et selvstendig tilsynsansvar som regional kulturminnemyndighet. Dersom kommunen i forbindelse med tiltak blir kjent med forhold som berører fredede byggverk, skal kulturminnemyndighetene varsles, jf. kulturminneloven § 25 første ledd. Riksantikvaren fører registrer over fredede kulturminner, og på Kulturminnesok.no kan fredede bygninger søkes opp. Fredede bygninger er enten fredet ved vedtak eller som følge av alder.

Ved vurderingen av om andre bygninger enn de som omfattes av første ledd er bevaringsverdige etter denne forskrift skal det legges vekt på bygningens

a) representativitet

b) autentisitet

c) arkitektoniske verdi

d) identitetsverdi

e) sammenheng med kultur- eller naturmiljø.

  • Veiledning til andre ledd

    I tillegg til de bygninger som automatisk har bevaringsverdi etter første ledd, kan også andre bygninger være bevaringsverdige. Begrepet ”bevaringsverdi” er ikke gitt noen definisjon i lovverket. En viss veiledning om hvorfor verdier burde bevares og hvilke de er, finnes i kulturminneloven, selv om den ikke bruker begrepet bevaringsverdi. Selv om kulturminnelovens verne- og saksbehandlingsbestemmelser bare gjelder fredede kulturminner, sier lovens formålsbestemmelse noe om hva det er ved kulturminnene som er verdt å ta vare på, jf. merknadene til § 19-1.

    Bevaringsverdige bygningers verdi som kilde for kunnskap og opplevelse bedømmes etter kriteriene i denne bestemmelsens bokstav a - e.

    • Representativitet er knyttet til målsettingen om å sikre et representativt utvalg av bygninger på landsbasis. Hvis det er få eksemplarer tilbake av det som tidligere har vært svært vanlig, er det særlig viktig å bevare disse. Også sjeldenhet - unike bygninger – kan være et selvstendig kriterium. 
    • Autentisitet peker på det opprinnelige og ekte, knyttet til en bestemt tid, bruk eller lignende. Uttrykket brukes også ofte om bygninger som er lite endret. 
    • Arkitektonisk verdi omfatter både kunstnerisk, kulturhistorisk og funksjonell/bygningsteknisk kvalitet. Estetiske verdier inngår her. Vurderingen vil bygge på skjønnsmessige kriterier som må være faglig begrunnet. Også bygningens utforming sett i lys av datidens kunnskap og tilgang på materialer, kan tillegges vekt.
    • Identitetsverdi - eller symbolverdi sier noe om hvilken verdi bygningen har som identitetsskapende element i miljøet, som kunnskapskilde eller som objekt for opplevelse. Bygninger knyttet til viktige hendelser eller personer vil gjerne bli tillagt identitets- eller symbolverdi.
    • Sammenheng med kultur- eller naturmiljø. Bygninger som ligger i et kultur- eller naturmiljø kan ha verdi som del av miljøet selv om det isolert sett ikke er av bevaringsverdi.

    Bygningens alder er i denne sammenheng ikke et selvstendig kriterium for bevaringsverdi, men inngår som en del av vurderingen innenfor de andre kriteriene. Med alderen øker gjerne byggverkets andre verdier som kilde til kunnskap og opplevelse.

    Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring, jf § 19-5.

    Det er kommunen som plan- og bygningsmyndighet som har myndighet etter denne forskriften. I likhet med hva som gjelder for andre faglige standarder i forskrifter til plan- og bygningsloven, har bygningsmyndigheten ansvar for å ta stilling til og vurdere bygningens bevaringsverdi i den enkelte sak. Dersom kommunen ikke har kulturminnefaglig kompetanse selv, skal vurderingene bygge på uttalelse fra myndighet, foretak eller organisasjon med slik kompetanse. Kommunen kan f. eks. spørre fylkeskommunen, et konsulentfirma eller det lokale historielaget. Hvis kommunen besitter kulturminnefaglig kompetanse, må den allikevel vurdere behovet for faglig kvalitetssikring av de verdivurderinger som gjøres, jf. utredningsplikten etter forvaltningsloven (fvl) § 17. Kommunens vurdering kan overprøves fullt ut av klageinstansen (fylkesmannen), og kan omgjøres etter fvl . § 35. Kommunens vedtak kan likeledes overprøves fullt ut av domstolene.

    Som regional kulturminnemyndighet vil fylkeskommunen/Sametinget kunne bistå kommunen med nødvendige vurderinger av bevaringsverdi. Fylkeskommunens/ Sametingets myndighetsutøvelse innenfor kulturminnevernet er hjemlet i kulturminneloven for så vidt gjelder vedtaksfredede eller automatisk fredede kulturminner. Fylkeskommunen utøver også myndighet innen kulturminnevernet i saker etter plan- og bygningsloven. Fylkeskommunen kan i denne sammenheng blant annet fremme innsigelse mot planer som er i konflikt med kulturminneinteresser utover hva som er fredet etter kulturminneloven, og skal gis anledning til å vurdere alle søknader om tiltak som innebærer riving eller vesentlig endring av byggverk oppført før 1850, jf. kulturminneloven § 25 annet ledd.

    Riksantikvaren har, som en del av arbeidet for å styrke den kulturminnefaglige kompetansen i kommunene, utarbeidet en Håndbok for lokal registrering av kulturminner i kommunene. I håndbokens avsluttende del gis det beskrivelse av verdisetting og vekting av verdiene. De egenskaper og verdier som beskrives i § 19-3 andre ledd finnes igjen i håndbokens beskrivelse, selv om inndelingen er en annen.

    Det finnes også andre kilder som viser vurderinger av bygningers bevaringsverdi. Eksempler på slike kilder er Gul liste utarbeidet av byantikvaren i Oslo, Nasjonale interesser i by utarbeidet av Riksantikvaren, og listen over tett verneverdig trehusbebyggelse, som Riksantikvaren og Direktoratet for samfunnsberedskap har utarbeidet sammen. Riksantikvaren har utarbeidet en eksempelsamling for å illustrere hva som kan være bevaringsverdig etter forskriften.

Før pålegg etter § 19-5 gis, skal eier eller den ansvarlige gis varsel på minst 3 uker til å uttale seg. I varselet skal det fremgå hvilke forhold pålegget vil inneholde og hvordan pålegget skal etterkommes.

  • Veiledning til § 19-4

    Bestemmelsen forutsetter at det skal være en forutgående dialog før det gis pålegg. Den ansvarlige skal gis en rimelig frist som ikke skal være kortere enn 3 uker til å komme med uttalelse.

Kommunen kan rette pålegg om utbedring mot eier eller den ansvarlige når forfall eller skader vil føre til at bygning med høy bevaringsverdi eller deler av den forfaller dersom det ikke skjer nødvendig utbedring.

  • Veiledning til første ledd

    For at kommunen skal kunne gi pålegg, må den for det første ha tatt stilling til om bygningen har høy bevaringsverdi og for det andre at det påvises et klart forfall. Begge disse vurderingene ligger i hovedsak til kommunens skjønn. Skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolen.

    Plegget om utbedring skal rettes mot eier eller den ansvarlige. Ansvarlig kan være andre enn den som eier bygget, dvs. den som plikter å holde bygningen i stand, jf. plan- og bygningsloven § 31-3 første ledd, typisk en leietaker eller en annen som disponerer bygningen.

    Pålegg iht. plan- og bygningsloven § 31-4 andre ledd kan bare gis der utbedring vil gi ”vesentlig forbedring” av byggverkets funksjon som tilsies av ”tungtveiende hensyn” til bevaringsverdi. Dette betyr at ikke enhver unnlatelse av vedlikehold kvalifiserer for pålegg. Det må altså foreligge et klart forfall. På den annen side kan visse typer unnlatt vedlikehold gi større og raskere skadevirkninger enn andre og derved vurderes strengere. Graden av bevaringsverdi som bygningen har, kan også ha betydning for når en utbedring anses å gi en vesentlig forbedring.

    Ved vurdering av om pålegg skal gis, skal det også legges vekt på om eventuelle skader på bygningen kan skape fare eller ulempe for omgivelsene. Hjemmelen til pålegg etter kapittel 19 utelukker likevel bruk av plan- og bygningsloven § 31-3, selv om det er bevaringsverdig bygning som medfører fare for skade på omgivelsene.

Pålegget kan omfatte nødvendig utbedring for å bringe hele eller deler av bygningen til en tilstand som ivaretar den høye bevaringsverdien, herunder istandsetting av fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold som er nødvendige for at bygningen ikke skal gå tapt.

  • Veiledning til andre ledd

    Hensikten med pålegget må være å oppnå en forsvarlig vedlikeholdsstandard for den aktuelle del av bygningen, slik at bygningen med et normalt vedlikeholdsnivå fremover ikke vil forfalle på en måte som skader den høye bevaringsverdien den har.

    Utbedring skal begrenses til tiltak for å bringe bygningen tilbake til en bygningsmessig tilstand som ivaretar bevaringsverdien. Tiltakene kan i første rekke omfatte bygningens utvendige bygningsdeler samt andre deler som er av betydning for bevaringen av bygningen. Det kan for eksempel være fundament og andre bærende elementer og bygningstekniske installasjoner. Også andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold kan ha betydning for bevaring av bygningen, for eksempel innsetting av eller reparasjon av låser slik at uvedkommende ikke kan ta seg inn i bygningen og gjøre skade.

    Utbedringen skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Dette innebærer normalt istandsetting til en vedlikeholdsmessig tilstand slik bygningen opprinnelig ble bygget eller lovlig var endret til før forfall eller skade inntraff. Det vil ikke være tilstrekkelig å sikre bygningen med for eksempel tildekking eller overbygging. Etter denne bestemmelsen er det selve bygningen som skal settes i stand, jf. også § 19-6 om særskilt pålegg om sikring. Hvis bygningen er gitt bevaringsstatus i arealplan, kan det her være gitt bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes.

    Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring. Bruksmuligheter gjelder ikke bare i henhold til bygningens tidligere funksjon, men også annen bruk som kan styrke bevaringen av bygningen. Dette betyr også at den tekniske tilstanden ikke er avgjørende for om en bygning har høy bevaringsverdi, men kan virke inn på vurderingen av pålegget. Muligheter for alternativ bruk med videre bør tas i betraktning, men hovedtyngden av vurderingen må gjelde behovet for utbedring. Intensive bruksformål er ikke nødvendigvis mer verdifulle enn utstrakt bruk. For eksempel vil et opprinnelig uthus kunne bli best bevart om det opprettholder sin funksjon som uthus eller lager.

Kostnadene ved gjennomføring av pålegget skal ikke være vesentlig høyere enn det forsvarlige vedlikehold ellers ville ha kostet, og skal stå i rimelig forhold til den bevaringsverdi som kan gå tapt. Pålegg kan ikke gis når fremtidige bruksmuligheter, eiendommens økonomiske bæreevne eller den ansvarliges situasjon etter en samlet vurdering taler mot det.

  • Veiledning til tredje ledd

    Det er ikke uvanlig at kostnadene ved utbedring etter forsømt vedlikehold blir høyere enn det et løpende vedlikehold ville ha kostet. Det er imidlertid når utbedringskostnadene blir vesentlig høyere at pålegget ikke kan gis. Dette følger allerede av det generelle kravet til et vedtaks forholdsmessighet at kostnadene ved gjennomføring av pålegget ikke skal være urimelig høye. I den videre forholdsmessighetsvurderingen skal det i tillegg vurderes andre momenter; eiendommens økonomiske bæreevne, den ansvarliges situasjon og hvilke bruksmuligheter bygningen har. Dette er forhold som samlet sett kan styrke eller svekke adgangen til å gi pålegg.

    Den ansvarliges situasjon kan for eksempel være at forfallet fremtrer som spekulativt for å oppnå en uforholdsmessig stor fortjeneste eller annen arealbruk enn dagens. Dette kan for eksempel være tilfelle i bymessige strøk eller attraktive strøk for fritidsbebyggelse hvis eksisterende bygninger er til hinder for ønsket utnyttelse. Kommunen skal likevel ikke vurdere skyld, det vil si forsett, grad av uaktsomhet eller vinnings hensikt.

    Der skaden har oppstått ved for eksempel en naturpåkjenning som steinras, utglidning av grunn med videre eller en annen ytre påvirkning som brann, hærverk eller lignende, blir vurderingen annerledes. Det må da foretas en form for kost-/nyttevurdering av hvorvidt pålegg om utbedring skal gis. Hvordan bygningen er eller burde ha vært forsikret og hvilken verdiskaping en utbedring vil kunne medføre, er momenter som kan tas i betraktning i denne forbindelse.

Er mer omfattende utbedring planlagt i nær fremtid, kan midlertidige tiltak være tilstrekkelig. Det kan settes vilkår for å tillate midlertidige tiltak. Hvor konsekvensene av et pålegg om utbedring uansett vil virke urimelig tyngende, kan kommunen gi pålegg om sikring av bygningen, for å stanse påbegynt forfall.

  • Veiledning til fjerde ledd

    Pålegg om utbedring må kunne være av mer midlertidig karakter dersom det kan dokumenteres at bygningen eller den aktuelle delen av den skal gjennomgå en planlagt utbedring i nær fremtid. Dette forutsettes avklart i dialog mellom kommunen og den ansvarlige. Det forutsettes at det i slike tilfeller utarbeides en forpliktende fremdriftsplan som vilkår for mindre inngripende pålegg.

    Etter at pålegget er gitt forutsettes det også at den ansvarlige skal være i kontakt med kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med kontakt underveis blir kommunen også i bedre stand til å rådgi eller skaffe veiledning til utførelsen av utbedringen dersom slik bistand er nødvendig.

Ved utferdigelse av pålegg skal det settes rimelig frist for oppfyllelse. Kommunen kan forlenge fristen i påvente av økonomiske tilskudd, utredninger om alternativ bruk, omregulering mv. Eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.

  • Veiledning til femte ledd

    Fristen for oppfyllelse av pålegget må vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. Fristen bør være romslig, slik at det tas hensyn til normal fremdrift for tiltaket. Den som pålegget rettes mot må få tid til å vurdere tilgjengelig kompetanse, om det skal fremmes planforslag, byggesøknad, søknad i forbindelse med økonomiske støtteordninger osv. Kommunens vurdering av fristen må også sees i forhold til behovet for umiddelbare sikringstiltak i medhold av § 19-6. På samme måte som for fristen for dokumentasjon etter § 19-2 siste ledd, er heller ikke denne fristen et enkeltvedtak. Etter at pålegget er gitt forutsettes det at den ansvarlige skal melde til kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med slik kontakt underveis kan kommunen eventuelt også skaffe veiledning for utførelsen av utbedringen, dersom slik bistand er nødvendig.

Hvis det er fare for at bygning som nevnt i § 19-1 kan bli skadet ved brann, hærverk eller lignende, eller forfallet av slike eller andre grunner er kommet så langt at bygningen ikke kan reddes dersom det ikke gripes inn umiddelbart, kan kommunen gi eier eller den ansvarlige pålegg om umiddelbare sikringstiltak for å avverge skade eller ytterligere forfall. Slikt pålegg kan gis uten forhåndsvarsel.

  • Veiledning til § 19-6

    Bestemmelsen kommer til anvendelse der en bygning med høy bevaringsverdi utsettes for fare for forfall på grunn av brann, hærverk eller lignende, eller der forfallet er kommet så langt at bygningen ikke vil kunne reddes dersom det ikke gripes inn umiddelbart. Strakstiltak som pålegges vil ha en midlertidig karakter i påvente av en grundigere vurdering etter §§ 19-2 og 19-3. Eksempler på tiltak kan være å dekke et lekk tak med presenning, tørke ut en vannskadet bygning, låse av en bygning som står åpent eller sørge for nødvendig brannvarsling. 

    Bestemmelsen åpner for umiddelbare minimumstiltak som ikke kan være mer omfattende enn hva som vurderes som strengt nødvendig. Bestemmelsen er i første rekke tenkt brukt der kommunen vurderer mer gjennomgripende tiltak for å få utbedret bygningen. Pålegg om umiddelbare tiltak vil således kunne medføre at etterfølgende utbedringspålegg blir mindre kostnadskrevende for den ansvarlige. Dette kan det tas hensyn til ved vurderingen av hvor omfattende de umiddelbare sikringstiltakene kan være. 

    Også i sikringstilfellene gjelder plan- og bygningslovens generelle regler, slik at kommunen også kan gjennomføre pålagt sikring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven § 32-7.

Innledning

Kapittelet gir oversikt over når forskriften trer i kraft, samt hvilke forskrifter som oppheves fra samme tidspunkt. Det gis en oversikt over overgangsbestemmelser, som må ses i sammenheng med overgangsbestemmelsene i pbl. § 34-4.

Til pbl § 34-4, fjerde ledd

Det følger av plan- og bygningsloven § 34-4 fjerde ledd at "Saker om tillatelse etter § 93 eller 106a sendt kommunen før loven er trådt i kraft, skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker". Med "hele tiltaket" forstås hele byggesaken fra søknad sendes kommunen til byggesaken er avsluttet med ferdigattest. Gammelt regelverk kommer i sin helhet til anvendelse på saker fra før lovens ikrafttreden. Det innebærer at det blir gamle ansvarsrettssøknader, med gamle godkjenninger, også KPR og KUT for egenkontroll. I tillegg skal det leveres kontrollerklæringer fra foretak med egenkontroll, men ikke samsvarserklæringer. Det skal heller ikke brukes gjennomføringsplan. Endringssøknad ikke er noen selvstendig søknad, men følger regelverket for den opprinnelige søknad.

Overgangsbestemmelse om forenklinger som trådte i kraft 1. juli 2015

1. juli 2015 ble det gjort endringer i plan- og bygningsloven som gjaldt forenklinger i byggesaksdelen. Endringsloven (vedtatt av Stortinget 16. juni 2014) ga en egen overgangsbestemmelse for disse endringene.

I overgangsbestemmelsen heter det: «Søknad om tillatelse i medhold av plan- og bygningsloven nåværende §§ 20-1 og 20-2 sendt kommunen før endringer i disse bestemmelser er trådt i kraft, skal for hele tiltaket behandles etter de tidligere reglene for behandling av slike saker".

Med unntak av § 14-2, § 14-4, § 14-5, § 14-6 og § 14-7 trer denne forskrift i kraft 1. juli 2010.

§ 14-2, § 14-4, § 14-5, § 14-6 og § 14-7 trer i kraft 1. januar 2013.

Fra samme tidspunkt som første ledd oppheves følgende forskrifter:

a) Forskrift 24. juni 2003 nr. 749 om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK).

b) Forskrift 22. januar 1997 nr. 35 om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF).

  • Veiledning til bestemmelsen

    Bestemmelsen gir en oversikt over når forskriften trer i kraft, samt hvilke forskrifter som oppheves fra samme tidspunkt.

    Byggesaksdelen i ny plan- og bygningslov trer i kraft 1. juli 2010. Bestemmelsen fastslår at forskriften trer i kraft samtidig, med unntak av reglene om kontroll. Bestemmelsen fastslår at gjeldende SAK og GOF oppheves samtidig med at ny lov og forskrift trer i kraft.

    Bestemmelsen sier at de obligatoriske kravene om uavhengig kontroll trer i kraft 1. januar 2013. Dette innebærer en utsettelse av ikrafttreden for disse bestemmelsene. For beskrivelse av reglene som gjelder i overgangsperioden vises det til innledningen til kapittel 14.

Der det etter tidligere bestemmelse § 23 i forskrift for godkjenning av foretak for ansvarsrett er gitt sentral godkjenning for ansvarlig søker, prosjekterende og utførende for tre år, gjøres godkjenningen gyldig etter § 13-4 inntil godkjenningen utløper. Der det etter tidligere bestemmelse § 23 i forskrift for godkjenning av foretak for ansvarsrett er gitt sentral godkjenning for ansvarlig kontrollerende, gjøres godkjenningen gyldig etter § 13-4 i inntil ett år. Dersom foretaket ønsker en ny vurdering av godkjenningen før godkjenningsperioden løper ut, skal den nye godkjenning kun gjelde ut den opprinnelige godkjenningsperioden.

  • Veiledning til første ledd

    For gitte sentrale godkjenninger som ansvarlig søker, prosjekterende og utførende gjelder det en overgangsordning på inntil 3 år, hvor godkjenningene gjelder for den perioden de er gitt. Foretak hvis godkjenning utløper etter 1. juli 2010 må søke om godkjenning etter de nye reglene.

    Bestemmelsen sier at gitte sentrale godkjenninger som ansvarlig kontrollerende varer i inntil ett år. Reglene om uavhengig kontroll er utsatt fram til 1. januar 2013. Dette vil få betydning for varigheten av gitte sentrale godkjenninger for kontroll, slik at disse kan få en varighet inntil 1. januar 2013. Hvis godkjenningen utløper etter 1. juli 2010 må ny sentral godkjenning søkes om og vurderes etter nytt regelverk. Foretak som skal utføre kontroll etter 1. januar 2013 må være godkjent etter nytt regelverk. Det kan gis lokal ansvarsrett til ansvarlig kontrollerende i medhold av eksisterende sentral godkjenning inntil 1. januar 2013. Ansvarsrett skal imidlertid gis for ”kontroll”, som både kan omfatte kontroll av prosjektering og av utførelse.

Ved forskriftens ikrafttreden utnevnes et nytt medlem i den sittende Klagenemnda for sentral godkjenning som representant for gruppen kontrollerende. Den første oppnevnte representanten for gruppen kontrollerende har funksjonstid i tre og et halvt år.

  • Veiledning til andre ledd

    Den sittende Klagenemnda for sentral godkjenning vil sitte ut den perioden de er utnevnt for. I tillegg utnevnes ett medlem som skal representere gruppen kontrollerende. Vedkommende skal sitte i nemnda ut gjeldende periode og i neste periode.

Reglene om uavhengig kontroll etter denne forskrifts § 14-2, § 14-4, § 14-5, § 14-6 og § 14-7 får kun virkning for de saker som kommer inn til kommunen etter ikrafttreden 1. januar 2013.

  • Veiledning til tredje ledd

    Bestemmelsen angir skjæringstidspunktet for hvilke saker reglene om kontroll skal behandles etter. Bestemmelsen fastslår at reglene om uavhengig kontroll først kommer til anvendelse for søknader innkommet etter 1. januar 2013.

Foretak kan frem til 1. juli 2020 få fornyet sentral godkjenning på grunnlag av kvalifikasjonskravene som gjaldt før 1. januar 2016, dersom kvalifikasjonskravene oppfylles fullt ut innen 1. juli 2020. Dersom kvalifikasjonskravene ikke er oppfylt innen 1. juli 2020, fatter Direktoratet for byggkvalitet vedtak om bortfall av godkjenningen for godkjenningsområder og tiltaksklasser dette gjelder.

  • Veiledning til § 20-3

    Bestemmelsen regulerer overgangsbestemmelse for fornyelse av sentral godkjenning fram til 1. juli 2020.

    Bestemmelsen gir en overgangsperiode som utløper 1. juli 2020. Fram til dette tidspunktet kan foretak søke fornyelse av sentral godkjenning på grunnlag av de mer lempede kvalifikasjonskrav som gjaldt før 1. januar 2016. Dette betyr at foretak i denne perioden kan få fornyet sin sentrale godkjenning blant annet på bakgrunn av langvarig praksis. Bakgrunnen for en slik overgangsordning er å gi foretakene tid til å oppgradere sin formalkompetanse og tilpasse seg regelverket.

    Vurdering av hvorvidt praksis i det enkelte tilfellet kan kompensere for manglende utdanningsnivå, er en konkret skjønnsmessig vurdering. Praksis kan kun kompensere for ett manglende utdanningsnivå. Praksis kan aldri kompensere for totalt fravær av formell utdanning.

    Overgangsbestemmelsen påvirker ikke godkjenningens gyldighetsperiode, som vil løpe som normalt. Det er imidlertid en forutsetning at foretakene skal oppfylle kvalifikasjonskravene innen 1. juli 2020. Dersom foretaket ikke oppfyller gjeldende kvalifikasjonskrav ved overgangsperiodens utløp, vil direktoratet fatte vedtak om at godkjenningen bortfaller for tiltaksklasser der formalkravene ikke er oppfylt.

    Overgangsbestemmelsen gjelder kun kravene til utdanning og praksis i SAK10 kapittel 11. Det lempes ikke på seriøsitetskravene som gjelder betaling av skatt og merverdiavgift, registrering i arbeidsgiver- og arbeidstakerregisteret, obligatoriske forsikringer og lønns- og arbeidsvilkår. Gjeldende seriøsitetsvilkår skal dermed oppfylles for å få fornyet sentral godkjenning også i overgangsperioden.

    Overgangsbestemmelsen gjelder også foretak som tidligere hadde et godkjenningsområde som etter 1. januar 2016 er splittet i to eller flere. Disse foretakene kan fram til 1. juli 2020 søke og bli vurdert i de nyetablerte godkjenningsområdene på grunnlag av kvalifikasjonskravene som gjaldt før 1. januar 2016.