Spørsmål og svar om grad av utnytting

Bebygd areal beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard NS 3940:2012, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningen etter TEK § 5-7.

Bebygd areal for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta.

Bebygd areal er "fotavtrykket" av bygninger, carport, overbygd gårdsrom, terrasse som ligger mer enn 0,5 m over terreng, utkraget bygningsdel med fri høyde over terreng mindre enn 5 m over terreng, parkeringsareal osv

Bruksarealet for bebyggelsen på en tomt beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012, parkeringsarealet inngår også i beregningsgrunnlaget etter § 5-7.

Summen av bruksarealet for bebyggelsen på en tomt er bruksareal for den enkelte bygning/ konstruksjon, det åpne overbygde areal og nødvendig parkeringsareal/biloppstillingsplasser.

I bruksarealet skal det ikke fratrekkes areal som opptas av vegger, rør og ledninger, sjakter, søyler, innredningsenheter eller lignende innenfor bruksenheten.

Gesimshøyde er høyden fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, opp til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og taktekkingens ytre flate. Høyden beregnes eller måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Kommunen kan i planbestemmelser fastsette høyder på annen måte, for eksempel i forhold til ferdig planert terreng, eksisterende terreng, gatenivå eller en fastsatt kotehøyde.

Der det på takflaten er bygget et takoppbygg eller bygget har parapet som fortsetter opp over takflaten og disse bygger på mer enn 0,3 m over takflaten, så vil gesimshøyden regnes til toppen av disse.

Mønehøyde er høyden til skjæring mellom to skrå takflater. Kommunen kan i planbestemmelser fastsette høyder på annen måte, for eksempel i forhold til ferdig planert terreng, eksisterende terreng, gatenivå eller en fastsatt kotehøyde.

Måleverdig areal er definert i Norsk standard NS3940:2012. Bygningsvolumer (rom) som har fri høyde over gulv på 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde, er måleverdig og skal regnes med. Under skråtak måles arealet 0,6 m utenfor høyden på 1,9 m.

På loft med knevegg eller hanebjelke som ikke inngår i takkonstruksjonens statiske system, regnes målbart areal for den delen av loftet som har fri høyde over gulv på minimum 1,9 m eller mer i minst en bredde på minst 0,6 m. Måling skal altså skje for det volum som enkelt tilrettelegges, ved å fjerne ikke-bærende bygningsdeler. Gulv er måleverdig til 0,6 m utenfor høyden på 1,9 m eller til annen begrensende vegg eller annen bygningsdel.

Nei, da inngår parkeringsarealet i bygningsmassen og beregningen av grad av utnytting. Nødvendig parkeringsareal skal ikke medregnes flere ganger i grad av utnytting.

Pbl. § 29-4 andre ledd sier at avstanden fra bygning til nabogrense ikke skal være mindre enn 4 m, men heller ikke mindre enn bygningens halve høyde. Høyden her er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot tilleggende nabogrense. Avstanden måles horisontalt fra fasadelivet for det punkt på fasaden som er nærmest grensen.

Utstikkende bygningsdel på fasaden mindre enn 1,0 m utenfor fasadelivet, kan man se bort fra. Men hvis bygningsdelen har større utstikk enn 1,0 m, så skal avstanden økes tilsvarende det utspringet overskrider 1,0 m. Utstikkende bygningsdel kan være takutspring, balkong, trapp og lignende.

Parkeringsarealet medregnes i grad av utnytting. Det kan finnes unntak for at parkering ikke regnes med, men da må det vises hvordan parkering dekkes på annen måte (fellesanlegg eller annet). Regelen om at parkeringsareal skal medregnes kom i 1997. Det innebærer at parkeringsarealet ikke nødvendigvis skal medregnes for planer eldre enn dette.

Loft som bare har tilleggsdel og bruksareal mindre enn 1/3 av underliggende etasjers bruksareal regnes ikke med i etasjetallet med mindre det inneholder hoveddel.

Mesanin som har bruksareal mindre enn 1/5 av underliggende etasjes bruksareal medregnes ikke i etasjetallet.

Takutstikk/ takoverbygg som ikke er understøttet, ligger mindre enn 5 m over terreng og stikker lengre ut fra fasadelivet enn 1 m får et tillegg i bruksarealet.

Se også veiledningen til § 5-2 annet ledd i byggteknisk forskrift.

For areal under utkraget overbygd balkong, veranda, overbygd terrasse eller balkong, skal det arealet som ligger mer enn 1,0 m innenfor ytterkant av dekket i etasjen over legges til bruksarealet.

For åpent overbygd areal som carport som mangler vegger eller deler av vegger, eller understøttet takoverbygg som mangler vegger eller deler av vegger, skal arealet innenfor understøttelsen medregnes i bruksarealet.

Alle måleverdige plan som inneholder hoveddel eller tilleggsdel medregnes i etasjetallet.

Noen arealer skal ikke regnes som etasje, slik som mindre loft og mellometasjer, og kjeller som kun inneholder tilleggsdel (se byggteknisk forskrift § 6-1 om etasjeantall). Etter 1997 er det ikke tillatt å benytte etasjebegrepet i reguleringsplan. Etasje i reguleringsplan må tolkes ut fra de regler og definisjoner som forelå da reguleringsplanen ble vedtatt.

Tradisjonelt var pergola et byggverk med åpne tak og vegger, som skulle bli overgrodd av slyngplanter. Nå brukes pergola også om konstruksjoner med tak og vegger.

Dersom det legges tak eller skvvbare lameller over pergolaen, skal arealet regnes med i bebygd areal (BYA). En klassisk pergola med bjelker, men uten tak, regnes ikke med i bebygd areal. 

Et vanlig takutstikk er en forlengelse av husets takflate utover fasadelivet. Takutstikk på inntil 1,0 m tas ikke med i det bebygde areal (BYA). Dette arealet skal heller ikke medregnes i bruksarealet (BRA) for åpent overbygd areal.