Redusert krav til tilgjengelighet i bolig er evaluert

Den første evalueringen av unntaksbestemmelsen for tilgjengelige boliger viser at lempingen har ønsket effekt, men at det foreløpig er få prosjekter som utnytter muligheten fullt ut.

Sist endret 18.01.2018

I 2015 ble det lempet på kravene for tilgjengelighet i små boliger. Formålet var å redusere byggekostnadene og øke antallet billige småleiligheter i markedet. Byggteknisk forskrift (TEK10) fikk en unntaksbestemmelse (§ 12-2) som innebærer at bare halvparten av alle småleiligheter under 50 kvadratmeter skal oppfylle krav om tilgjengelighet.

Nå er første trinn av en følgeevaluering om virkningen av bestemmelsen gjennomført. HR Prosjekt AS står bak evalueringen som skal gi kunnskap om hvilken effekt endringen har hatt.

Evalueringen skal blant annet gi svar på:

  • Hva bestemmelsen har resultert i
  • Om bestemmelsen brukes i praksis og hvordan den brukes
  • Hva bestemmelsen betyr for utformingen og planlegging

Evalueringen er den første av tre følgeevalueringer og gjøres på vegne av Direktoratet for byggkvalitet.

Har bestemmelsen virket etter hensikten?

Så langt viser undersøkelsen en forsiktig bruk av bestemmelsen blant profesjonelle flergangsutbyggere.

Intensjonen var at endringen skulle bidra til flere leiligheter i pressområder og i et opphetet boligmarked. Funn antyder at utbyggere mener det er på dette området at bestemmelsen er mest interessant. Slik sett treffer regelendringen etter hensikten.

For utbyggere er det mest interessant å bruke muligheten regelverket åpner for i prosjekter over en viss størrelse.

Bestemmelsen er fortsatt forholdsvis ny, og foreløpig er det funnet få prosjekter som utnytter muligheten fullt ut.

Hvordan brukes bestemmelsen?

Den første følgeevalueringen antyder at unntaksbestemmelsen brukes til å optimalisere tomteutnyttelsen innenfor begrensninger kommunale reguleringsbestemmelser og tekniske forskrifter setter til volumer, avstander, arealer, lys og eventuelt leilighetsstørrelse og miks.

I tilfellene der det er utfordrende å utnytte hele tomtas potensial på grunn av form og tilstand på tomta, kan tilpasning av små leiligheters planløsning gjøre det mulig å etablere flere boenheter innenfor samme prosjekt (fortetting).

Har bestemmelsen betydning for kvalitet?

Undersøkelsen så langt avdekker ikke vesentlig påvirkning på pris, verken på kort eller lang sikt. Sammenhengen mellom markedspris, byggekostnad og prisfastsetting er svært kompleks, og det er for tidlig å konkludere ut fra disse første undersøkelsene.

Foreløpig er det ikke funnet konkrete eksempler på at leiligheter bygget etter unntaksreglene plasseres mer fordelaktig i prosjektet og dermed gis økt kvalitet med tanke på for eksempel utsyn og solforhold enn øvrige leiligheter.

Både utbyggere og byggesaksbehandlere uttrykker en forventning om at leiligheter bygget etter unntaksreglene vil bli oppfattet som mer attraktive i markedet. Det skyldes at areal som oppfattes som unødvendig romslig omfordeles fra entre og bad til stue/oppholdssone. En slik forskyvning kan føre til at færre boenheter kan imøtekomme behovene til beboere og besøkende som har midlertidige eller permanente funksjonsnedsettelser.

Videre arbeid

Direktoratet ønsker kunnskap om effekten av unntaksbestemmelsen og hvordan bokvaliteten påvirkes. Følgeevaluering skal derfor gjentas også i 2019 og 2021. Evalueringen har til hensikt å gi svar på hvordan unntaksregelen anvendes i praksis, hvilke effekter kravsendringene gir på byggekostnader og salgspris, hvordan bokvaliteten i små boenheter påvirkes for ulike brukergrupper, og hvordan begrepet bokvalitet kan defineres.

 

Kontaktperson:

Seniorrådgiver Oddvin Farestveit odf@dibk.no.