Nye krav til seksjonering av eiendom

Den nye eierseksjonsloven som kommer 1. januar 2018 viderefører i hovedsak dagens regler, men viktige endringer er likevel verd å merke seg. Blant annet er det vedtatt flere forenklinger i veien mot å opprette et eierseksjonssameie.

Sist endret 17.11.2017

Tekst: Marianne Frisvold Furuseth, advokatfullmektig Bing Hodneland Advokatselskap

Nye regler for å opprette et eierseksjonssameie er hovedtema for denne artikkelen. Her får du en fremstilling De viktigste endringene når eiendommer skal seksjoneres etter iverksettelsen av ny eierseksjonslov

Hvilken lov er eierseksjonsloven?

Loven er først og fremst en privatrettslig lov som regulerer rettsforholdet mellom eierne, men har også en offentligrettslig side, som særlig omhandler hvordan eiendommen etableres som et eierseksjonssameie.

Det offentliges rolle trer inn når eier fremmer søknad til kommunen om å seksjonere, eventuelt reseksjonere, en eiendom.

Denne fremstillingen begrenser seg til å behandle lovens offentligrettslige siden.

Et kort tilbakeblikk

Seksjonering av eiendommer før 1997-lovens (gjeldende lov) iverksettelse, ble gjennomført som en tinglysingsforretning hos byskriveren. I realiteten var dette kun en begjæring om tinglysning av en oppdeling man selv hadde foretatt.

Rekvirenten måtte fylle ut en egenerklæring hvor hun/han blant annet bekreftet at boligseksjoner hadde egne innganger, eget kjøkken, bad og WC innenfor bruksenheten.

Byskriverens oppgave var begrenset til å foreta en dokumentkontroll (en formalkontroll).

Dom la grunnlag for ny lov

Det ble ikke foretatt en nærmere vurdering av om vilkårene for seksjonering faktisk var oppfylt. Også den gang var det en diskusjon om forholdet til bygningsloven. Oslo byrett avsa en dom (RG 1990 s. 1017) som fastslo at tinglysingsdommeren ikke kunne kreve bruksendringstillatelse som vilkår for å tinglyse en reseksjoneringstillatelse.

Dette prinsippet ble senere lagt til grunn ved utforming av 1997-loven. Den nye eierseksjonsloven innebærer i så måte et paradigmeskiftet når det gjelder det hittil rådende prinsipielle syn om forholdet mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. Dette vil jeg komme tilbake til.

Behov for kontroll

En sterk fremvekst av antall seksjoneringer på 1970-tallet skapte etter hvert et behov for reguleringer gjennom større kommunal kontroll. En lengre politisk dragkamp endte med at kommunen ble overført seksjoneringsmyndighet. Etter 1997-loven fikk kommunene i oppgave å påse at seksjoneringen oppfylte de materielle vilkårene i eierseksjonsloven.

Kommunens saksbehandling

Ny eierseksjonslov viderefører i hovedsak 97-lovens system for kommunes rolle og oppgaver, men med noen viktige presiseringer og endringer. Som oversikten nedenfor viser er det ikke store endringer i seksjoneringsprosessen.

Tabell 1. Endringene i den trinnvise seksjoneringsprosessen fremstilles slik:
 

Seksjonering etter 1997-loven:

Seksjonering etter 2017-loven:

1

 

Eiendommens hjemmelshaver, fremsetter begjæring om seksjonering.

 

Ingen endring, men begjæring er endret til søknad. Også inntatt en presisering av at fester er hjemmelshaver i relasjon til seksjoneringssøknaden.

2

 

 

 

 

 

 

Bestående bygninger kan ikke seksjoneres før alle seksjonene er ferdig utbygd.

 

Planlagte bygg kan først seksjoneres når det foreligger igangsettingstillatelse.

 

 

Endring!

 

En eiendom kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse. Ny lov skiller ikke mellom planlagt eller bestående bygninger. Begge kan seksjoners når det foreligger rammetillatelse.

 

 

3

 

 

 

 

Dersom ubebygd deler av eiendommen skal inngå i bruksenheten som tilleggsdel, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning følge begjæringen.

 

 

Ingen endring.

 

Men vær oppmerksom på en forenklet fremgangsmåte for selve oppmålingen – oppmåling skal som hovedregel skje som en kontorforretning (dersom det er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater).

4

 

 

Avklarer om det er leietagere som skal varsles om forkjøpsrett.

 

 

Kjøperetten er fjernet, og kommunens avklaring om varsling av leietagere er dermed bortfalt.

 

 

5

 

 

Kommunen fører seksjonene inn i matrikkelen.

 

 

Ingen endring.

 

 

 

6

 

Kommunen sender melding om opprettelsen av nye matrikkelenheter til tinglysning.

 

 

Ingen endring.

 

 

 

7

 

Etter tinglysning utferdiger kommunen matrikkelbrev.

 

Ingen endring.

 

 

8

 

 

Kommunen kan kreve reseksjonering dersom det i forbindelse med søknad om ferdigattest oppdages avvik av betydning.

 

9

 

Saksbehandlingstid

 

Ny regel 12 uker.

 

Oversittes tiden reduserer det totale gebyret med 25% for hver uke.

 

10 Gebyr maks 3 rettsgebyr (5 ved befaring) Ny regel - gebyr etter selvkostprinsippet.

 

Vilkårene for seksjonering

De fleste vilkårene fra 1997-loven er videreført. Imidlertid er det noen viktige endringer man må være oppmerksom på når en eiendom skal seksjoneres etter den nye lov:

Tabell 2. En forenklet presentasjon av endringene i vilkårene for seksjonering:
 

Seksjonering etter 1997-loven:

Seksjonering etter 2017-loven:

1

 

Seksjoneringen omfatter bare en grunneiendom eller anleggseiendom.

 

Ingen endring, men presisering av at festegrunn også kan seksjoneres.

 

 

2

 


 

Hoveddelen skal være klart avgrenset og ha egen inngang.

 

Ingen endring.

 

3

 

 

 

 

Boligseksjoner må ha kjøkken, bad og WC innenfor bruksenhetens hoveddel.

 

 

Ingen endring.

4

 

 

Inndelingen må gi en formålstjenlig avgrensning av de enkelte bruksenheter.

 

 

Kravet er fjernet. Kommunen kan ikke lenger nekte seksjonering med grunnlag i at inndelingen etter kommunens skjønn ikke er formålstjenlig.

 

 

5

 

 

Eiendom som er omfattet av vedtak om utbedringsprogram i byfornyelsesøyemed kan ikke seksjoneres.

 

 

Regelen er fjernet.

 

 

 

6

 

Areal som en nødvendig til bruk for andre bruksenheter skal etableres som fellesareal.

 

 

Ingen materiell endring, men en tydeligere ordlyd: arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til.

 

 

 

7

 

Areal som i henhold til plan- og bygningsloven er avsatt til å dekke beboernes felles behov må være fellesareal.

 

Endret ordlyd! Hensikt å tydeliggjøre hva som skal kontrolleres. Arealer som etter pbl. er avsatt til felles uteoppholdsareal seksjoneres til fellesareal. Korrespondere med ordlyden i pbl.

 

 

8

 

Felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens felles bruk skal være fellesareal.



 

Bestemmelsen er endret!

Kun krav om at det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre kravene til P-plasser som følger av byggetillatelsen.

 

9

 

Kontrollere om formålet med seksjonene er i samsvar med formål seksjoneringsformål og arealplanformål.

 

Ingen endring.

 

10 Kontrollere at det er fastsatt en brøk der teller og nevner er lik.

Ingen endring.

11   Nytt vilkår:
Bruksenheter som skal seksjoneres til bolig må være lovlig etablert boenhet etter pbl.

 

De viktigste endringene når eiendommer skal seksjoneres etter iverksettelsen av ny eierseksjonslov

Koblingsregelen (Tabell 2 pkt. 11)

Den søker som oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven har krav på seksjoneringstillatelse. Etter 97-loven gjelder dette på tross av at kommunen som plan- og bygningsmyndighet mener at seksjonen ikke oppfyller kravene til egen boenhet etter plan- og bygningsloven. Dersom kommunen etter 97-loven avdekker slike forhold, gir ikke loven hjemmel til å avslå seksjoneringen. Kommunen må derimot forfølge saken som en ulovlighet etter plan- og bygningsloven. Konsekvensen kan paradoksalt bli at kommunen de facto oppretter boligseksjoner etter eierseksjonsloven som er ulovlig å bo i. Kommunens seksjoneringstillatelse bidrar slik sett til at ulovlige boligene blir omsettelige og kan pantsettes med risiko for tap for både kjøpere og panthavere.

Ny eierseksjonslov setter en stopper for dette. Kommunen skal ikke lenger tillate å seksjonere boenheter som ikke er lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven.

I proposisjonen er nyvinningen kalt «koblingsregelen», og er et utrykke for at eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven nå får en sterkere kobling. Bestemmelsen er nedfelt i ny eierseksjonslov § 7 tredje ledd om vilkår for seksjonering. Regelens intensjon og rekkevidde er behørig omtalt i proposisjonen.

Hva som ligger i begrepet lovlig etablert boenhet må søkes løst med utgangspunkt i plan- og bygningsloven.

Som hovedregel vil det fremgå av byggetillatelsen hvor mange boenheter som er godkjent. Selvstendige boenheter utover de som er godkjent, kan ikke seksjoneres og tildeles eget seksjonsnummer.

Dersom søker ønsker oppdeling til nye boenheter kreves søknad etter Pbl. §§ 20-2 jf. 20-1 første ledd. Foreligger ikke godkjenning til oppdeling til nye boenheter skal kommunen avslå seksjoneringen. Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering, noe som betyr at kravene til lovlig etablert boenhet gjelder også dersom eiendommens skal reseksjoneres.

For eksisterende boliger, typisk med flere boenheter, vil spørsmålet om boenhetene er lovlig etablerte aktualiseres seg. Er boenhetene lovlig etablerte skal kommunen godkjenne seksjoneringen uten nærmere vilkår. Kommunen kan ikke nekte godkjenning på tross av at dagens tekniske minimumskrav til byggverk ikke er oppfylt. Reglen rekker ikke så langt at kommunen kan kreve oppgradering til dagens tekniske standardkrav bare fordi eier ønsker å seksjonere. Krever seksjoneringen ombygging, vil graden av ombygging være avgjørende for hvilke tekniske krav som kommunen kan stille.

En kan lett tenke seg at landets mange kommuner kan komme til å praktisere regelens rekkevidde ulikt. Departementet har i proposisjonen derfor forsøk på å dra opp linjene for hvordan regelen skal håndheves og praktiseres.

Etter de intensjoner som regelen er tenkt å ivareta kan følgende eksempel være til illustrasjon:

En villa oppført i 1930 bestående av to separate boliger eies i felleskap av A og B i et tingsrettslig sameie. Eierne ønsker å seksjonere. Forutsatt at begge boligene er godkjent til beboelse, kan ikke kommunen med hjemmel i koblingsregelen kreve oppgradering til dagens tekniske krav fordi eiendommen skal seksjoneres. Dette må også bety at kommunen heller ikke kan pålegge nye uteomhuskrav for eksempel kreve opparbeidelse av flere parkeringsplasser.

Et eksempel som kan være illustrerende, med som får et annet utfall:
En villa oppført i 1930 bestående av to separate boliger, eies i felleskap av A og B. Boligen har et uutnyttet loftsareal. B bygger en egen boenhet på loftet i den hensikt å selge. Tiltaket er aldri blitt omsøkt. Her skal kommunen nekte seksjonering fordi boenheten ikke er lovlig etablert ei heller godkjent etter plan- og bygningsloven. Tiltaket kan ikke godkjennes før kravene til egen boenhet er oppfylt. Dagens materielle krav til selvstendig boenhet slår her inn med full tyngde.

Hvilke krav til dokumentasjon kan kommunen stille?

For de fleste tilfeller vil det være uproblematisk å fremlegge dokumentasjon på at det foreligger en godkjent boenhet. Som regel vil slik dokumentasjon fremgå av byggetillatelse. Opplysninger fra matrikkelen, tinglyste klausuler eller annet dokument kan også tjene som dokumentasjon.

I svært gamle saker hvor de offentlige register er mangelfulle og kanskje til og med inneholder feil opplysninger kan søker få problemer med å dokumenter at alle omsøkte seksjoner er godkjente. Proposisjonen drøfter dette, og åpner for at det bør være tilstrekkelig for å dokumentere lovlige boenheter at søkeren kan sannsynliggjøre lovlig bruk etter ulovfestede prinsipper. Det vises til at Sivilombudsmannen i flere saker har uttalt at etablert bruk lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer. Se sak 2006/592 (inntatt i Sivilombudsmannens årsmelding for 2007). Saken gjaldt bruksendring fra bolig til fritidsbolig, men prinsippet ombudsmannen tok til orde for er generelt, og vil gjelde også ved seksjonering.

Dersom bruken har gått over mange år er det naturligvis lettere å fastslå hvilken bruk som er etablert, og som dermed lovlig kan fortsette uavhengig av senere planer. Dersom seksjoneringen ikke medfører endret bruk og enheten faktisk har vært i bruk som bolig over lang tid, skal det være tilstrekkelig. Også i SAK § 2-1 bokstav a, som gjelder bruksendring, er det akseptert at lovlig etablert bruk kan være et alternativ til en tillatelse.

Seksjoneringstidspunktet (Tabell 1 pkt. 2)

Tidspunktet for når man tidligst kan seksjonere en eiendom er endret. Av hensyn til behovet for større fleksibilitet i byggefasen og behovet for tidlig finansiering er tidspunktet for når en eiendom kan seksjoneres flyttet til tidspunktet for rammetillatelse. Dette gjelder uavhengig av om bygget allerede eksisterer eller planlegges oppført. Endringen innebærer at større utbyggingsprosjekter kan seksjoneres på en mer hensiktsmessig måte ved at de ikke trenger å ta hensyn til igangsettingstillatelse for de ulike byggetrinn i prosessen.

Kommunens rett til å kreve reseksjonering (Tabell 1 pkt. 8)

I sammenheng med endringen av seksjoneringstidspunktet er kommunen gitt hjemmel til å kreve reseksjonering. Det er på det rene at når en nå åpner for tidlig seksjonering øker også risikoen for at det oppstår avvike mellom det som er seksjonert og det som faktisk blir bygget. Dersom kommunen i forbindelse med behandling av ferdigattest oppdager avvik av betydning, kan kommunen kreve at eier reseksjonerer for å sikre samsvar mellom det som er registeret og det som faktisk er oppført.

Videre kan kommunen vedta å slette seksjoneringen av en eiendom dersom det innen fem år ikke blir bygget ut to eller flere bruksenheter på eiendommen.

Kommunen kan også kreve reseksjonering der seksjonen er bruksendret fra bolig til næring eller omvendt.

Reseksjoneringen etter denne bestemmelsen krever verken panthavers samtykke eller årsmøtebeslutning (sameiermøte er endret til årsmøtet i ny lov).

Ny regel om parkering (Tabell 2 pkt. 8)

Flere kommuner har tolket parkeringsbestemmelsen etter 97- loven slik at parkeringsarealet eller deler av dette skal være fellesareal. Den nye loven legger opp til en betydelig større fleksibilitet, og oppstiller kun krav om det må opprettes så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. Etter ny lov er det altså opp til utbygger å bestemme hvem som skal disponere plassene og hvordan de skal organiseres.

Nye regler for saksbehandlingstid og gebyr (Tabell 1 pkt. 9 og 10)

Foruten de frister som følger av alminnelig forvaltningsrett, er det etter 97-loven ikke fastsatt frister for kommunens saksbehandling i seksjoneringssaker.

Med den nye loven skal kommunen behandle en seksjoneringssak innen 12 uker fra søknaden mottas. Fristen suspenderes dersom søknaden har mangler. Tiden som går med til oppmåling skal ikke medregnes i denne fristen.

Saksbehandlingsgebyret i seksjoneringssaker er etter 97-loven begrenset oppad til tre ganger rettsgebyret, fem ganger R ved befaring (ett rettsgebyr (R) er på 1049 kroner fra 1. januar 2017).

Etter den nye loven skal kommunen nå kunne ta gebyr etter selvkostprinsippet uten maksimumssats, likevel med den begrensing at gebyret ikke må være åpenbart urimelig høyt. Dersom kommunen oversitter saksbehandlingsfristen skal gebyret reduseres med 25% for hver påbegynt uke tidsfristen oversittes.

Hva er en eierseksjon?

En eierseksjon er en eierandel i en bebygd eller planlagt seksjonert eiendom, hvor eier har enerett til å bruke en eller flere bruksenheter i eiendommen.

En eierseksjon kalles gjerne selveierleiligheter og sameier.

Eksempler på seksjonert eiendom er et boligbygg, et næringsbygg og en kombinasjon av disse, typisk eiendommer med butikklokaler på gateplan og boliger i etasjene over. Også fritidsboliger kan seksjoneres.

En seksjon kan også inneholde flere boliger definert som en samleseksjon bolig. Det er ikke uvanlig at en slik samleseksjon eies av og huser et borettslag. Borettslaget blir da seksjonseier i et eierseksjonssameie.

Se et opptak av presentasjonen

Artikkelen baserer seg på et innlegg som ble holdt på Byggesaksdagene 2017.

Her kan du se et opptak av presentasjonen om den nye eierseksjonsloven.