Ny forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) fra 1. januar 2022

Fra nyttår trer det i kraft endringer i avhendingslova. Samtidig kommer det en ny forskrift til loven. Den nye forskriften, som er kalt tryggere bolighandel, stiller minimumskrav til innholdet i tilstandsrapporter som brukes i forbindelse med salg av brukt bolig.

Sist endret 28.02.2022

Forskriften beskriver hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, og på hvilken måte undersøkelsene skal gjøres, og gjelder ved kjøp og salg av brukt helårs- og fritidsbolig.

Skal gi bedre informasjongrunnlag for boligkjøperen

Den nye forskriften skal legge til rette for at tilstandsrapportene har høy kvalitet. På denne måten skal forbrukere få et bedre informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, samtidig som antall konflikter i etterkant av boligkjøpet går ned.

En av de viktigste konsekvensene av endringene i avhendingslova, er at selgeren ikke lenger kan vise til forbeholdet om at boligen selges «som den er», når det er laget en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften. Kjøperen kan heller ikke gjøre gjeldende som mangel noe som er beskrevet i tilstandsrapporten.

Det er derfor viktig at kjøperen setter seg godt inn i alt som står i tilstandsrapporten. 

Strengere krav til undersøkelser

Den nye forskriften stiller strengere krav til undersøkelser av våtrom, rom under terreng og krypkjellere enn det er praksis for i dag. Dette er områder hvor det i dag ofte oppstår tvister ved kjøp og salg av bolig fordi undersøkelsene som blir gjort er for overfladiske til å kunne avdekke skjulte feil og mangler. En tilstandsrapport regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i forskriften.

Lurer du på noe om den nye forskriften eller om tilstandsrapporten?

Direktoratet for byggkvalitet har ansvaret for faglig veiledning knyttet til kapittel 2, i forskriften om tryggere bolighandel. Under finner du svar på spørsmål som ofte stilles. Vi oppdaterer siden etter hvert som nye spørsmål og avklaringer kommer til.

Må selgeren innhente en tilstandsrapport?

Selgeren av en bolig har ikke plikt til å innhente en tilstandsrapport.

Hva skjer hvis man ikke skaffer seg en tilstandsrapport?

Hvis selgeren velger å ikke innhente en tilstandsrapport, vil kjøperen være kjent med færre forhold ved boligen. Konsekvensen av å ikke innhente en tilstandsrapport som tilfredsstiller kravene i den nye forskriften, er derfor at det skal mindre til for at boligen vurderes å ha mangler. Det kan igjen føre til at selgeren blir ansvarlig overfor kjøperen.

Må det alltid bores hull for å undersøke våtrom?

Hovedregelen er at det skal bores hull fra naborom eller fra undersiden for å måle fukt. Dette er ikke nødvendig hvis:

  • det ikke er praktisk mulig å gjennomføre, for eksempel fordi det krever tilgang fra fellesareal eller annen boenhet
  • boligen inngår i bygningskonstruksjoner av betong, mur eller totale prefabrikkerte konstruksjoner som baderomskabiner
  • bygningssakkyndig vurderer det som unødvendig for eksempel fordi våtrommet har et system for fuktovervåkning, eller fordi boligen (våtrommet) er nylig oppført eller renovert i tråd med BVN ( byggebransjens våtromsnorm) av en håndverker som har våtromssertifikat, eller at våtrommet har annen tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting
  • avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte

Forskriften henviser til at boligen har våtromssertifikat. I denne sammenheng innebærer dette at den personen som har utført arbeidet har et våtromssertifikat. Slike sertifikater blir med utgangspunkt i Byggebransjens våtromsnorm tildelt personer, og ikke boligen som sådan.

Hull som blir tatt i forbindelse med fuktmåling skal plomberes forsvarlig.

Kan eier motsette seg at det blir tatt hull i forbindelse med undersøkelser?

Ja. Den bygningssakkyndige kan ikke ta hull dersom eieren ikke ønsker det.

Dersom selgeren ikke ønsker at det bores hull, vil ikke tilstandsrapporten være i tråd med forskriften. Selgeren kan da ikke benytte seg av det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler, som han eller hun vil ha hatt dersom det hadde blitt tatt hull der forskriften krever det.

Hvordan skal den bygningssakkyndige undersøke tak, taktekking og skorstein?

Den bygningssakkyndige må alltid overholde gjeldende HMS-regler fra Arbeidstilsynet. Dette gjelder for alle undersøkelser som forskriften krever at skal bli gjennomført. Den bygningssakkyndige må bruke faglig skjønn, og vurdere om undersøkelsene trygt kan gjennomføres uten å medføre fare for liv og helse.

Utgangspunktet er at undersøkelsene av undertak, lekter, yttertekking og skorsteiner skal gjøres fra bakken eller via loft. Se forskriftens § 2-1, som beskriver hvordan undersøkelsen skal skje.

Undersøkelsene kan for eksempel gjøres ved bruk av kikkert. Drone kan brukes, hvis det er tillatt i området. Det er ikke meningen at den bygningssakkyndige må klatre opp på tak. Det er heller ikke et krav å leie for eksempel lift eller annet sikkerhetsutstyr for å undersøke taket utenfra.

Hvis den bygningssakkyndige har vurdert at enkelte undersøkelser ikke er sikkerhetsmessig forsvarlige eller mulig å gjennomføre, må denne vurderingen dokumenteres i tilstandsrapporten slik at dette er sporbart. Dette kan for eksempel være at det ikke er lagt gulv innvendig på loftet, og at det er utrygt å bevege seg der. Et annet eksempel kan være at taket er snødekt slik at det ikke er mulig å gjøre undersøkelsen.

Tilstandsrapporten vil likevel bli vurdert som godkjent.

Hvilke undersøkelser av fellesarealer og felles installasjoner må gjøres i forbindelse med salg av flermannsboliger og leiligheter?

Dersom selger har en vedlikeholdsplikt for fellesarealer i flermannsboliger og leilighetskomplekser, må tilstandsrapporten også omfatte disse. Dette gjelder også hvis arealene har en særlig nær tilknytning til boligen som skal selges.

Hva innebærer “en særlig nær tilknytning til boligen”?

Her må den bygningssakkyndige bruke faglig skjønn ut ifra type bolig, eierform og avtaler om vedlikeholdsplikt.

Et eksempel på fellesarealer som skal undersøkes er ytterveggen i seksjonerte tomannsboliger.

Skal den bygningssakkyndige kontrollere det elektriske anlegget?

Den bygningssakkyndiges oppgaver knyttet til el-anlegget handler om å etterspørre informasjon og dokumentasjon fra selger, og gjennomføre observasjoner (visuelt), som for eksempel å se etter tegn på termiske skader på kabler, elektrisk utstyr osv. Det er ikke den bygningssakkyndige sitt ansvar å gjennomføre kontroll av det elektriske anlegget.

Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til elektriske anlegg og elektrisk utstyr, som kan utføre el-kontroll.

Det er det lokale el-tilsynet som fører tilsyn med det elektriske anlegget i boliger. Tilsynet sjekker blant annet inntakssikringer, sikringsskap, jordingsanlegg, defekt materiell, skjøteledninger, bruk av apparater og utstyr.

Skal den bygningssakskyndige undersøke om boligen har ulovligheter?

Det er fortsatt eiendomsmegler som har plikt til å sørge for at boligkjøperen får opplysningene han eller hun har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Dette innebærer blant annet opplysninger om bebyggelsens arealer og eventuell adgang til utleie av hele eller deler av bygningsmassen. Megler skal også opplyse om det foreligger ferdigattester eller midlertidig brukstillatelser.

Hvis den bygningssakkyndige avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, skal det opplyses om dette i tilstandsrapporten. Det samme gjelder hvis den bygningssakkyndige avdekker at en bolig ikke ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene etter dagens byggtekniske forskrift, at boligen mangler rømningsvei eller oppdager andre forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

Dette innebærer at den bygningssakkyndige har en plikt til å påpeke åpenbare ulovligheter som avdekkes. De har ikke et ansvar for å hente sist godkjente tegninger hos kommunen. Dette ansvaret ligger fortsatt hos megler.

Fastsetting av tilstandsgrader og hva disse betyr

Undersøkelsene som blir gjort, skal resultere i at det blir fastsatt en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller bygningsdelen. Tilstandsgraden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut ifra alder og normal bruk.

  • Tilstandsgrad 0 (TG 0) betyr ingen avvik
  • TG 1 betyr mindre eller moderate avvik (normal slitasje)
  • TG 2 betyr vesentlige avvik
  • TG3 betyr store eller alvorlige avvik, som man må regne med at bør bli utbedret straks eller innen kort tid
  • TGIU betyr at bygningsdelen eller rommet ikke er undersøkt.

Hvis den bygningssakkyndige har vurdert at enkelte undersøkelser ikke er sikkerhetsmessig forsvarlige, eller mulig å gjennomføre, må vurderingen dokumenteres i tilstandsrapporten slik at dette er sporbart. Tilstandsrapporten vil likevel regnes som godkjent.

Kriteriene som framgår i norsk standard NS-3600: 2018 (teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), gjelder for valg av tilstandsgrad. Dette er beskrevet i forskriften § 2-23.

Når må den bygningssakkyndige flytte på tepper og møbler?

Den bygningssakkyndige skal som hovedregel basere undersøkelsene sine på det som er synlig. I noen tilfeller bestemmer forskriften at et rom eller bygningsdel skal undersøkes på en bestemt måte, for eksempel ved målinger eller hulltaking.

Den nye forskriften stiller krav om at den bygningssakkyndige må flytte på tepper, møbler og annet inventar hvis det er nødvendig for å komme til arealene og bygningsdelene som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold.

Vesentlige installasjoner vil typisk være bygningsdeler og forhold som forskriften krever at skal undersøkes. Den bygningssakkyndige må likevel bruke skjønn med hensyn til om inventaret i det hele tatt lar seg flytte. Dersom en vesentlig installasjon eller innretning ikke er undersøkt fordi det er fysisk umulig å komme til, må den bygningssakkyndige redegjøre i rapporten for hvilke vurderinger som er gjort.

Skal den bygningssakyndige alltid gi et anslag på utbedringskostnader?

Hvis et rom eller bygningsdel får tilstandsgrad 3, skal den bygningssakkyndige gi et anslag på hva det vil koste å utbedre rommet/bygningsdelen.

Hvis et rom eller en bygningsdel etter undersøkelser blir gitt tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige også redegjøre for årsaken og konsekvensen av dette.
Det er ikke alltid den bygningssakkyndige kjenner til årsaken til et avvik eller konsekvensen av dette. Hvis dette er uklart, er det viktigste at den bygningssakkyndige beskriver hvorfor dette er uklart.

Regnes den bygningssakkyndige som uavhengig, hvis han eller hun for eksempel har en avtale med et forsikringsselskap eller meglerkontor?

Forskriften stiller krav om at den bygningssakkyndige ikke skal la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Dette innebærer ikke et generelt forbud mot at en bygningssakkyndig kan ha faste avtaler med et forsikringsselskap eller meglerkontor.

Det forskriften stiller krav om, er at den bygningssakkyndige utfører det enkelte oppdraget på faglig god måte uten å la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag.

Det vil for eksempel være i strid med forskriften at den bygningssakkyndige setter tiltaksgraden høyere eller lavere enn det han eller hun mener er riktig, fordi det vil være i oppdragsgivers interesse.

Har du flere spørsmål?

Du kan gjerne sende spørsmålet ditt på e-post: post@dibk.no.