Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning

Før tiltaket kan tas i bruk må det innhentes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Krav om obligatorisk ferdigattest er forsterket i plan- og bygningsloven, og kommunen har etter nytt regelverk bedre tid til å vurdere tiltaket før det gis ferdigattest. Ferdigattest skal utstedes av kommunen innen 3 uker. Krav om obligatorisk ferdigattest vil ha betydning for kommunens oversikt over bebyggelsen i kommunen, som grunnlag for fullstendige kart og fremtidige situasjonsplaner, og forbrukerne får større trygghet for at bygningen er ferdigstilt i henhold til byggetillatelsen og at alt er gjort i tråd med plan- og bygningslovgivningens krav.

Det kan likevel være behov for bruk av midlertidig brukstillatelse i noen tiltak. Eksempel på dette kan være der eier selv skal sluttføre kjelleretasjen eller loftsetasjen, eller hvor opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller der det er gitt rammetillatelse til rekkehusbebyggelse og hvor enhetene ferdigstilles suksessivt. Loven inneholder derfor en åpning for at det kan gis midlertidig brukstillatelse omtrent som tidligere, men det skal i brukstillatelsen stilles et strengere krav om ferdigstillelse ved at det skal fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en forpliktende frist for ferdigstillelse. Manglende oppfyllelse innen den fastsatte frist medfører at det oppstår et ulovlig forhold, som kommunen får plikt til å følge opp med pålegg om ferdigstillelse, jf. pbl. § 21-10 tredje ledd, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter lovens kapittel 32.

Rettsvirkningen av kommunens overskridelse av fristen for å utstede ferdigattest er at bygget kan tas i bruk. Dette innebærer ikke at ferdigattest anses som gitt, det er bare en adgang til å bruke bygget som foreligger. Kommunen bør i slike tilfeller utstede en midlertidig brukstillatelse, med vilkår for sluttføring.

For å forbedre rutinene for avslutning av byggeprosessen og sikre grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av et bygg, stilles det i pbl. § 21-10 andre ledd krav om at slik dokumentasjon foreligger før ferdigattest kan utstedes. Nærmere regler om innhold, avlevering og oppbevaring av slik dokumentasjon gis i byggteknisk forskrift kapittel 4 og byggesaksforskriften § 8-2.

Der det etter byggteknisk forskrift §§ 9-6 og 9-7 skal utarbeides avfallsplan, eventuelt med miljøsaneringsbeskrivelse, skal det også foreligge sluttrapport for avfallshåndteringen ved ferdigattest.

Ansvar for ansvarlige foretak opphører formelt ved ferdigattest. I pbl. § 23-3 syvende ledd er det imidlertid presisert at kommunen kan gi pålegg om utbedring av mangler som skyldes forhold i prosjektering eller utførelse innen fem år etter ferdigattest. Tilsvarende skal ansvarlige foretak oppbevare dokumentasjon om tiltaket i fem år etter ferdigattest.

• Innledning til veiledning § 8-1

  Søknadspliktige tiltak kan ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, med tre unntak. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse skal det redegjøres for gjenstående arbeid, sikkerhetsnivå og tidspunkt for ferdigstillelse. Ved søknad om ferdigattest skal diverse forhold bekreftes eller dokumenteres. Det gjelder blant annet at dokumenter om forvaltning, drift og vedlikehold er overlevert til eier og eventuelle justeringer av byggets plassering, planløsning mv. som ikke krever endringssøknad.

  Tiltak kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det er heller ikke adgang til å la andre ta tiltaket i bruk. Ferdigattest markerer avslutningen av byggesaken. Kommunen skal gi ferdigattest når det dokumenteres at tiltaket er prosjektert og utført i samsvar med tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl., og at nødvendig kontroll er utført.

  Denne bestemmelsen er hjemlet i pbl. § 21-10, og regulerer hvilke tiltak som skal avsluttes med ferdigattest, hvilke dokumentasjonskrav som stilles ved søknad om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse, og gir nærmere regler om midlertidig brukstillatelse. Det følger av byggesaksforskriften § 7-1 første ledd bokstav b at tidsfristen for kommunens utstedelse av midlertidig brukstillatelse er 3 uker.

  Det følger av pbl. § 21-7 sjette ledd at ferdigattest skal utstedes av kommunen innen 3 uker. Byggverket kan tas i bruk dersom 3-ukersfristen for å utstede ferdigattest overskrides, men dette medfører selvfølgelig ikke at kommunen etter fristens utløp kan velge å ikke behandle en søknad om ferdigattest. Overskridelse av fristen medfører kun en rett til å ta tiltaket i bruk dersom vilkårene for det er tilstede. Kommunen har en plikt til å utstede ferdigattest senere dersom vilkårene er tilstede. Tiltakshaver har imidlertid ansvaret for at plan- og bygningslovgivningens krav er oppfylt. Der det gjenstår mindre arbeid, og kommunen har oversittet fristen, bør det kunne gis midlertidig brukstillatelse med tidsplan for utførelse av gjenstående arbeid eller utbedring av mangler. Denne tidsplanen må da tas inn i gjennomføringsplanen, jf. § 5-3.

  For å gjøre kravet om ferdigattest noe mer fleksibelt, og dermed unngå omfattende bruk av midlertidig brukstillatelse, følger det av pbl. § 21-10 første ledd fjerde punktum at kommunen kan gi ferdigattest selv om det foreligger bagatellmessige overtredelser. Regelen er en logisk konsekvens av at enkelte overtredelser er så små at kommunen har lovfestet adgang til å unnlate å forfølge dem. Slike overtredelser er noe annet enn at det gjenstår mindre vesentlig arbeid som grunnlag for midlertidig brukstillatelse. I dette tilfellet gjelder det forhold som kommunen ikke finner grunn til å kreve utbedret fordi betydningen av dem er bagatellmessig, og kommunen kan dermed gi ferdigattest. Men kommunen kan ikke bruke denne bestemmelsen til å frafalle krav om endringstillatelse. Dersom det kreves endringstillatelse, kan ikke kommunen i stedet velge å gi en ferdigattest med hjemmel i denne bestemmelsen. At kommunens adgang er skjønnsmessig, betyr at kommunen ved bagatellmessige brudd på plan- og bygningslovgivningen eller tillatelsen står fritt i vurderingen av om den vil utstede ferdigattest. Tiltakshaver har ikke noe krav på at kommunen bruker denne bestemmelsen. Kommunen kan dermed nekte å utstede ferdigattest inntil forholdene er utbedret.

  I pbl. § 21-10 tredje ledd er bruk av midlertidig brukstillatelse klarere presisert som et unntak. Kriteriene blir de samme som tidligere (hovedsakelig sikkerhet i bruk). Det skal i brukstillatelsen stilles krav om ferdigstillelse ved konkret angivelse av vilkår og tidsfrist for oppfyllelse. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter kapittel 32.

  Søker har en forpliktelse til å videreformidle ferdigattest til alle som har hatt ansvarsrett i tiltaket, jf. byggesaksforskriften § 12-2 bokstav h.

  Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse er enkeltvedtak. Klageadgangen vil imidlertid ikke gjelde forhold som er avgjort i tidligere vedtak i byggesaken, jf. pbl. § 1-9, for eksempel forhold som er avgjort i rammetillatelsen eller igangsettingstillatelsen. Ferdigattest kan trekkes tilbake dersom den er utstedt på uriktig grunnlag.

  Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf. pbl. § 21-10 femte ledd.

Kommunen skal etter søknad utstede ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak når vilkårene i plan- og bygningsloven § 21-10 foreligger. Følgende søknadspliktige tiltak skal ikke avsluttes med ferdigattest:

a) Opprettelse av ny eiendom, festegrunn eller arealoverføring etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m

b) midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som nevnt i plan- og bygningsloven § 20-4 første ledd bokstav c som ikke skal brukes til varig opphold

c) Skilt- og reklameinnretninger der tillatelse er gitt for et bestemt tidsrom.

• Veiledning til første ledd

  Alle søknadspliktige tiltak skal i utgangspunktet avsluttes med ferdigattest.

  Enkelte søknadspliktige tiltak skal imidlertid ikke avsluttes med ferdigattest, jf. bokstav a til c. Dette gjelder saker om opprettelse og endring av ny grunneiendom etter pbl. § 20-1 første ledd bokstav m, midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som ikke skal brukes til varig opphold og der tillatelse til skilt- og reklameinnretninger er gitt for et bestemt tidsrom.

  For tiltak som er unntatt fra søknadsbehandling gjelder ikke krav om ferdigattest.

  Dette gjelder også tiltak som i utgangspunktet er søknadspliktige, men som kommunen har funnet grunn til å unnta fra søknadsplikten, jf. § 20-5 bokstav g. Slike tiltak kan tas i bruk umiddelbart.

  Det er søker som skal søke om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse. Søker kan være ansvarlig søker etter pbl. § 20-3 eller tiltakshaver etter pbl. § 20-4.

  Ut fra de innsendte opplysningene skal kommunen vurdere om vilkårene for å gi ferdigattest er til stede. Kommunen har plikt til å utstede ferdigattest når vilkårene for det er innfridd.

  Kommunens avgjørelse om utferdigelse av ferdigattest er et enkeltvedtak som kan påklages (jf. forvaltningsloven § 28).

  Ferdigattest kan trekkes tilbake dersom den er utstedt på uriktig grunnlag.

Ved søknad om ferdigattest skal søker bekrefte at tilstrekkelig dokumentasjon som grunnlag for driftsfasen er overlevert byggverkets eier.

• Veiledning til andre ledd

  Bestemmelsen angir at søker senest ved søknad om ferdigattest skal bekrefte at dokumentasjonsgrunnlaget for driftsfasen er overlevert byggverkets eier. Bekreftelsen kan skje i søknaden om ferdigattest. Det vises for øvrig til § 8-2 med veiledning.

Der det søkes om midlertidig brukstillatelse, skal søker identifisere gjenstående arbeid, bekrefte at byggverket har, eller innen 14 dager vil få, tilfredsstillende sikkerhetsnivå, og angi tidspunkt for ferdigstillelse. Dersom byggverket ikke har tilfredsstillende sikkerhetsnivå på søknadstidspunktet, skal søker innen 14 dager sende en bekreftelse til kommunen på at kravet er oppfylt.

• Veiledning til tredje ledd

  Hvis det gjenstår mindre vesentlige arbeider, kan kommunen gi midlertidig brukstillatelse, se pbl. § 21-10 tredje ledd. Kommunen kan også gi midlertidig brukstillatelse for deler av tiltaket. Dette vil kunne være aktuelt for store byggeprosjekter som bygges i flere trinn.

  Søker skal bekrefte at tiltaket har et tilfredsstillende sikkerhetsnivå

  I søknaden om midlertidig brukstillatelse skal søkeren bekrefte at byggverket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå.

  Søker må sørge for å ha mottatt samsvarserklæringer som til sammen dokumenterer dette. Søker skal oppdatere gjennomføringsplanen på grunnlag av leverte samsvars- og kontrollerklæringer og levere gjennomføringsplanen sammen med søknaden.

  Arbeid med sikkerheten som ferdigstilles innen fjorten dager

  Det er adgang til å ferdigstille arbeider som har betydning for tiltakets sikkerhetsnivå i inntil 14 dager fra søknadstidspunktet. Når det er oppgitt i søknaden at det gjenstår arbeider med sikkerheten, må søker beskrive hvilke arbeider som gjenstår, og bekrefte at arbeidene skal fullføres innen fjorten dager.

  Når arbeidene er utført, må ansvarlig utførende sende ny samsvarserklæring til ansvarlig søker. Samsvarserklæringen skal bekrefte at sikkerheten er tilfredsstillende innenfor det aktuelle ansvarsområdet. Ansvarlig søker sender deretter en bekreftelse til kommunen om at byggverket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå for å tas i bruk. Det er ikke krav om at gjennomføringsplanen sendes kommunen på nytt, men ansvarlig søker må oppdatere gjennomføringsplanen i samsvar med SAK10 § 5-3.

  Arbeider som gjenstår mellom midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

  I søknaden om midlertidig brukstillatelse må søkeren beskrive hvilke arbeider som gjenstår før det kan gis ferdigattest. Alt arbeid det ikke er gitt samsvarserklæring for, må oppgis som gjenstående arbeid.

  Gjenstående arbeid må ikke ha særlig betydning for sikkerhet eller helse for personer som bruker byggverket. Noen slike gjenstående arbeider kan imidlertid løses midlertidig slik at fare ikke oppstår. Et eksempel på dette kan være solid fysisk avstenging av dør mot manglende veranda. Hvis slike sikringsarbeider gjennomføres, må søkeren forvisse seg om at det finnes tilfredsstillende dokumentasjon for disse arbeidene i tiltaket. Det må være klart hvem som har ansvaret for sikringen, selv om det ikke er nødvendig med en særskilt ansvarserklæring om sikring i tilfeller der dette går inn under ansvarsområder som allerede er erklært.

  Forhold som reduserer brannsikkerheten for personer, anses som vesentlig mangel og vil ikke gi grunnlag for midlertidig brukstillatelse for byggverket eller aktuell del av det. Dette kan for eksempel gjelde ved manglende vanntilførsel til sprinkelanlegg eller manglende merking av rømningsveier.

  Hvis det bare søkes om midlertidig brukstillatelse for deler av tiltaket, må det klart identifiseres hvilke deler som det søkes midlertidig brukstillatelse for. Det er da tilstrekkelig å beskrive gjenstående arbeid for de delene av tiltaket det søkes midlertidig brukstillatelse for.

  Kommunen fastsetter frist for ferdigstillelse etter forslag fra søker

  Søker skal i samråd med ansvarlig utførende foreslå en frist for ferdigstillelse. Kommunen skal i vedtaket sette bindende tidsfrist for ferdigstillelse når det gis midlertidig brukstillatelse. Om kommunen er uenig i forslaget fra ansvarlig søker, må ansvarlig søker få uttale seg før ny frist settes. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet, se pbl. § 21-10 tredje ledd tredje punktum. Kommunen kan ikke gi midlertidig brukstillatelse uten å sette frist.

  Dersom fristen for ferdigstillelse overskrides, oppstår det et ulovlig forhold og kommunen skal gi pålegg om ferdigstillelse. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg for de ansvarlige, men den midlertidige brukstillatelsen opphører ikke.

  Kommunen kan avslå krav om midlertidig brukstillatelse

  Midlertidig brukstillatelse gis etter kommunens skjønn. I motsetning til ferdigattest har ikke utbygger krav på midlertidig brukstillatelse, selv om vilkårene etter forskriften og loven er oppfylt.

  Skal kommunen bruke adgangen til skjønn, må dette begrunnes saklig. Kommunen må også ha en praksis som sørger for likebehandling.

  Avslag på søknad om midlertidig brukstillatelse er et enkeltvedtak som kan påklages til fylkesmannen. I avslaget skal det underrettes om klageadgangen, jf. forvaltningsloven § 27 tredje ledd.

  Tidsfrister for saksbehandling i kommunen

  Saksbehandlingstiden for saker om midlertidig brukstillatelse er tre uker fra søknad er mottatt.

  Fristen løper fra søknad er mottatt selv om arbeider med tiltakets sikkerhetsnivå skal ferdigstilles inntil 14 dager fra søknadstidspunktet. Hvis kommunen mottar bekreftelse fra ansvarlig søker om at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet senere enn disse fjorten dagene, forlenges saksbehandlingstiden etter SAK10 § 7-2 tilsvarende. Dette betyr at kommunen alltid vil ha minst én uke på å behandle saken fra melding fra søker er mottatt.

  Hvis kommunen ikke får beskjed om at arbeidene er ferdige innen treukersfristen, kan kommunen avslå søknaden, med begrunnelse i at tiltaket ikke har tilfredsstillende sikkerhetsnivå.

Der det kreves gjennomføringsplan, jf. § 5-3, skal denne vedlegges søknad om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Der det kreves avfallsplan eller rapport fra miljøkartlegging, jf. byggteknisk forskrift § 9-6 og § 9-7, skal sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest.

• Veiledning til fjerde ledd

  For alle søknadspliktige tiltak der det er ansvarlige foretak eller krav om kontroll, skal søker utarbeide og oppdatere en gjennomføringsplan på grunnlag av samsvarserklæringer for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra kontrollerende i de tilfeller det er krav om kontroll. Søker skal signere gjennomføringsplanen, og denne signeringen er søkers erklæring på at han har utført sine oppgaver i overensstemmelse med krav og vilkår gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

  Unntatt fra kravet om gjennomføringsplan er de tiltak der det ikke kreves kontroll eller ansvarlige foretak. I disse tilfellene er det tilstrekkelig med en bekreftelse fra tiltakshavers side om at tiltaket er gjennomført i overensstemmelse med plan- og bygningsloven, planer, tillatelser og vilkår i tillatelser.

  I samsvarserklæringen skal prosjekterende skriftlig bekrefte at han har utført prosjekteringen innenfor sitt ansvarsområde i overensstemmelse med krav og tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, særskilte krav og vilkår i tillatelsen. Ansvarlig utførende skal i samsvarserklæringen skriftlig bekrefte at han har utført arbeidet på grunnlag av og i samsvar med prosjekteringen, og i samsvar med krav eller tillatelser til utførelsen gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dette gjøres i overensstemmelse med foretakenes kvalitetssikringsrutiner. Der det er krav om kontroll, skal kontrollerende utarbeide kontrollerklæring som bekrefter at kontrollområdet er kontrollert og i overensstemmelse med krav og tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Kontrollerende skal også utarbeide en sluttrapport, jf. § 14-8 andre ledd, som skal inneholde en oppsummering av kontrollarbeidet med en kort beskrivelse av hva som er kontrollert, hvilke avvik som er funnet og at disse er lukket.

  Samsvarserklæringer, kontrollerklæringer og sluttrapport skal oversendes søker, som skal oppdatere gjennomføringsplanen i samsvar med erklæringene før søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse sendes til kommunen. Gjennomføringsplanen skal følge som vedlegg til søknad om ferdigattest. Samsvarserklæringene og kontrollerklæringene skal ligge hos ansvarlig søker som en del av dokumentasjonsgrunnlaget for tiltaket.

  Der det etter byggteknisk forskrift §§ 9-6 og 9-7 skal utarbeides avfallsplan, eventuelt med rapport fra miljøkartleggingen, skal sluttrapporten med kvitteringer for deponi mv. som dokumenterer faktisk disponering av avfallet sendes kommunen sammen med søknad om ferdigattest, jf. også byggteknisk forskrift § 9-9. Sluttrapporten skal redegjøre for avfallet som er disponert på søknadstidspunktet.

  Videre skal det ved sluttrapportering gjøres rede for eventuelt gjenstående avfall, og hvordan dette skal håndteres. Det forutsettes at det meste av avfallet er håndtert i tråd med kravene i byggteknisk forskrift, og at det kun er en liten del av avfallet som gjenstår. Det bør i all hovedsak kun gjenstå å håndtere avfall fra innredningsarbeider og arbeider som etter avtale med kommunen sluttføres og dokumenteres etter at søknad om ferdigattest er sendt. Alt avfall fra eventuell riving og miljøsanering skal være disponert og dokumentert før ferdigattest gis.

  Kommunen gir ferdigattest på grunnlag av ovennevnte rapportering. Endelig sluttrapport som også omfatter disponering av eventuelt gjenstående/resterende avfall skal ikke sendes inn til kommunen, men den skal være tilgjengelig for kommunen ved eventuelt tilsyn.

Dersom det er foretatt justeringer i forhold til tillatelsen som ikke krever endringssøknad, skal søker senest ved søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse sende oppdatert situasjonsplan, tegninger og dokumentasjon om tiltakets plassering slik den er utført. Dokumentasjon om tiltakets plassering skal enten skje ved innmålte koordinatverdier eller ved inntegning på tidligere godkjent situasjonsplan.

• Veiledning til femte ledd

  Der det har vært endringer i forhold til tillatelsen, er det krav om at endringssøknad sendes og behandles før søknad om ferdigattest sendes. Denne bestemmelsen regulerer de tilfeller der det er foretatt justeringer som ikke krever endringssøknad, men som likevel har betydning for kommunale planer og kart. Ved søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse skal søker i slike tilfeller sende oppdaterte tegninger og situasjonskart til kommunen. Søker skal også sende underretning om tiltakets plassering slik det er utført.

For tiltak der søknad om byggetillatelse ble sendt kommunen i perioden fra og med 1. januar 1998 til og med 30. juni 2010, og det er gitt midlertidig brukstillatelse, skal kommunen utstede ferdigattest når det enten:

a) ikke gjenstod alvorlige forhold etter gitt midlertidig brukstillatelse, og foretak med ansvarsrett for relevant fagområde vurderer og avgir erklæring om at de gjenstående forholdene er utført i samsvar med byggetillatelsen, eller

b) kun gjenstod forhold av mindre betydning etter gitt midlertidig brukstillatelse, og eier eller tiltakshaver har gitt erklæring om at arbeidene er utført i samsvar med byggetillatelsen.

Der det søkes om ferdigattest etter bokstav b, avgjør kommunen om gjenstående arbeider er av en slik art at bestemmelsen kan benyttes.

• Veiledning til sjette ledd

  Generelt

  Mange byggetiltak mangler ferdigattest. Dette gjelder spesielt eldre bygninger. For å sikre lik behandling av søknader om ferdigattest i eldre byggesaker, presiserer bestemmelsen når kommunen skal gi ferdigattest.

  For tiltak der søknad om byggetillatelse ble sendt kommunen i perioden fra og med 1. januar 1998 til og med 30. juni 2010 og tiltaket har midlertidig brukstillatelse, skal kommunen utstede ferdigattest på nærmere angitte vilkår. Bestemmelsen gjelder alle typer byggverk, men er mest aktuell i forbindelse med eiendomsoverdragelse av boliger.

  Det skal ikke utstedes ferdigattest for tiltak som er søkt om før 1. januar 1998. Dette følger av pbl. § 21-10 femte ledd.

  En forutsetning for å få ferdigattest etter § 8-1 sjette ledd er at det er gitt midlertidig brukstillatelse etter plan- og bygningsloven av 1985. Dersom tiltaket har midlertidig brukstillatelse, skal det normalt kun gjenstå mindre vesentlig arbeid uten betydning for helse, miljø og sikkerhet. Gjenstår det større arbeider enn regelverket forutsatte for midlertidig brukstillatelse, gjelder likevel bestemmelsen dersom det ikke dreier seg om alvorlige forhold.

  Mangler midlertidig brukstillatelse, er bruk av tiltaket i utgangspunktet ulovlig. I slike tilfeller gjelder ikke denne bestemmelsen. For å få ferdigattest må det vanlige ansvarsrettssystemet brukes. I tillegg kan kommunen vurdere å følge opp lovbruddet.

  Dersom kun deler av bygningen har midlertidig brukstillatelse, må de delene som mangler brukstillatelse ferdigstilles på vanlig måte med ansvarlige foretak i byggesaken. Deretter vil det kunne gis ferdigattest etter § 8-1 sjette ledd.

  Forskriften regulerer i bokstav a og b når det skal gis ferdigattest basert på type arbeidsoppgaver som gjensto etter utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Forskriften skiller mellom forhold som krever gjennomgang av profesjonelle ansvarlige foretak og mindre forhold som eier enkelt kan sjekke ut selv.

  Ferdigattest utstedes kun for hele byggesaken samlet.

  Forskriftsbestemmelsen begrenser seg til tiltak der ferdigattest var et krav etter tidligere regelverk. Bestemmelsen omfatter ikke meldingstiltak som er oppført i den aktuelle perioden siden det ikke var krav om ferdigattest i meldingssaker.

  Regler som skal legges til grunn for saksbehandlingen

  Prosessen med å utstede ferdigattest for eldre byggverk skal følge plan- og bygningsloven av 1985. Søknader sendt kommunen før 1. juli 2010 skal behandles etter tidligere regelverk. Dette gjelder for hele tiltaket og følger av pbl. § 34-4 fjerde ledd. Dette innebærer at ansvarlige foretak skal avgi kontrollerklæring for utført egenkontroll eller pålagt uavhengig kontroll for gjenstående forhold etter midlertidig brukstillatelse.

  Bokstav a

  Ved søknad om ferdigattest etter bokstav a skal kommunen vurdere om gjenstående forhold har en slik karakter at det er nødvendig å benytte ansvarlige foretak for å få avsluttet byggesaken med ferdigattest.

  Bokstav a gjelder når det ikke gjenstår alvorlige forhold . Vurderingen må baseres på kompleksiteten ved gjenstående arbeider og hvilke konsekvenser de har for helse, miljø og sikkerhet.

  Eksempler på forhold som omfattes av bokstav a kan være endelig innregulering av tekniske anlegg (for eksempel luft), eller dør med manglende eller feil brannklassifisering.

  Den nedre grensen for virkeområdet til bokstav a går ved tilfeller der det gjenstår forhold av mindre betydning. Der det kun gjenstår forhold av mindre betydning, kan ferdigattest gis etter bokstav b uten krav om ansvarlige foretak.

  Etter bokstav a skal kommunen, eventuelt etter forslag fra ansvarlig søker, vurdere hvilke ansvarsretter som er nødvendige for å skaffe tilstrekkelig grunnlag for ferdigattest. Ett eller flere ansvarlige foretak skal vurdere byggetiltaket og avgi erklæring om at gjenstående forhold er utført i samsvar med byggetillatelsen. Det kan være nok å benytte en ansvarlig kontrollerende for å gjøre dette.

  Der det er behov for en mer omfattende prosess og koordinering, kan det være aktuelt å kreve ansvarlig søker. Ansvarlig søker innehar bindeleddsfunksjonen mellom aktørene i byggesaken. Opprinnelig ansvarlig søker skal ha oversikt over tiltaket og ha fått informasjon fra ansvarlige foretak om gjenstående forhold ved søknad om midlertidig brukstillatelse.

  Der det gjenstår noe mer arbeid, kan det være nødvendig med både ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Dette vil likevel bare unntaksvis være aktuelt siden midlertidig brukstillatelse bare skal gis der det gjenstår mindre vesentlig arbeid.

  I utgangspunktet vil foretak med ansvarsrett i den opprinnelige byggesaken kunne benyttes for å skaffe grunnlag for ferdigattest. Det er også mulig at et nytt foretak påtar seg oppgaven, for eksempel der opprinnelig foretak har opphørt.

  Bokstav b

  Der det kun gjenstår forhold av mindre betydning , kan kommunen godkjenne erklæring fra tiltakshaver eller eier som grunnlag for ferdigattest. Tiltakshaver skal bekrefte at gjenstående arbeider er utbedret og at byggverket ikke er i strid med opprinnelig byggetillatelse.

  Bestemmelsen omfatter mindre arbeider som ikke krever en gjennomgang av ansvarlig foretak. Kommunen avgjør om gjenstående arbeider ikke er mer omfattende enn at bestemmelsen kan benyttes. Dette følger av bokstav b siste punktum.

  Det er tilstrekkelig med en enkel erklæring på at arbeidet er utført. Det er ikke krav om vedlagt dokumentasjon. Dersom gjenstående forhold framgikk av midlertidig brukstillatelse, skal erklæringen vise til dette.

  Bokstav b avgrenses nedad mot bagatellmessige overtredelser. Det følger av pbl. § 21-10 første ledd at kommunen kan utstede ferdigattest der det foreligger bagatellmessige overtredelser av plan- og bygningslovgivningen.

  Bokstav b kan benyttes der arbeidene som gjenstår ikke er bagatellmessige, men likevel er av mindre karakter og som eier enkelt kan bekrefte utført. Slike forhold kan sammenlignes med overtredelser av mindre betydning som kommunen kan avstå fra å forfølge etter pbl. § 32-1.

  Gjenstående forhold som omfattes av bokstav b, kan være utearealer som er satt på vent til våren, for eksempel uferdig adkomst, parkering og manglende rekkverk.

  Kommunens avgjørelse av om gjenstående arbeider er av en slik art at bokstav b kan benyttes, er et enkeltvedtak som kan påklages.

• Innledning til veiledning § 8-2

  Det er krav om at søker senest ved søknad om ferdigattest skal ha fått nødvendig dokumentasjon for driftsfasen fremlagt av de ansvarlige foretak. Søker skal overlevere dokumentasjonen til byggverkets eier mot kvittering.

  Bestemmelsen er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven § 21-10 der det stilles krav om at det skal foreligge tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets, herunder byggeproduktenes, egenskaper som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold. Hensikten bak dokumentasjonskravet er å sikre at eier av byggverket har nødvendig dokumentasjon til å drifte, vedlikeholde og bruke bygget som forutsatt.

  Det stilles ikke krav til forvaltningen, driften eller vedlikeholdet, heller ikke at det skal foreligge drifts- eller vedlikeholdsplaner, bare at byggverket skal være tilstrekkelig dokumentert ved ferdigstillelse, på linje med andre produkter.

  Kravet om hva dokumentasjonen skal inneholde og hvem som skal oppbevare denne, reguleres i byggteknisk forskrift kapittel 4. Det vises til veiledning til byggteknisk forskrift kapittel 4 der det utdypes nærmere hva dokumentasjonen skal inneholde.

Søker skal senest ved søknad om ferdigattest påse at nødvendig dokumentasjon for driftsfasen som angitt i byggteknisk forskrift § 4-1, er fremlagt av de ansvarlige foretak innenfor sine ansvarsområder. Søker skal overlevere dokumentasjonen til byggverkets eier mot kvittering.

• Veiledning til bestemmelsen

  Søker skal senest ved søknad om ferdigattest påse at tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets, herunder byggeproduktenes, egenskaper som grunnlag for driftfasen, er fremlagt av de ansvarlige foretak innenfor sine ansvarsområder.

  Det er ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende som skal fremlegge slik dokumentasjon, jf. byggteknisk forskrift § 4-1. De ansvarlige foretakene skal fremlegge dokumentasjon som er nødvendig for å utarbeide rutiner for forvaltning, drift og vedlikehold av tiltaket i bruksfasen. Merk likevel at hovedregelen for dokumentasjon av produkter er at den som velger produkt, også er ansvarlig for dokumentasjonen av det. Dette kan også være tiltakshaver, og i slike tilfeller må ansvarlig søker sørge for at dokumentasjonen samordnes av en av de ansvarlige, f. eks. ansvarlig prosjekterende. Avhengig av entrepriseform og kontraheringsform kan dokumentasjon utarbeides av ett eller flere foretak. Ansvarlig søker skal påse at denne dokumentasjon er samordnet og at den har et innhold og struktur som gir et godt grunnlag for utarbeiding av slike rutiner.

  Hvis byggverket skal tas i bruk i etapper, må det foreligge tilstrekkelig dokumentasjon for den aktuelle delen før midlertidig brukstillatelse gis. Dokumentasjonen kan unnlates dersom den er mindre vesentlig for driftsfasen fram til ferdigattest utstedes.

  Dokumentasjonen skal leveres til søker som deretter overleverer denne til byggverkets eier. Dette er nødvendig for at søker skal kunne oppdatere gjennomføringsplanen og bekrefte at dokumentasjonen er mottatt og overlevert byggverkets eier ved søknad om ferdigattest.

  Søker skal overlevere dokumentasjonen til byggverkets eier mot kvittering. Dokumentasjonen vil dermed være tilgjengelig i bygget. For å sikre at dokumentasjonen faktisk er utarbeidet/sammenstilt og overlevert byggverkets eier, skal eier bekrefte skriftlig at slik dokumentasjon er mottatt. Denne bekreftelsen skal ligge hos søker og kunne vises fram ved et eventuelt tilsyn.

  Søker skal senest i søknaden om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, bekrefte at dokumentasjon er overlevert byggverkets eier. At dokumentasjonskravet er oppfylt vil være en forutsetning for å få ferdigattest.

  Dokumentasjonen skal ikke sendes kommunen og kommunen har ingen plikt til å kontrollere denne. Men kommunen kan kreve denne framlagt ved tilsyn.