Plan- og bygningsloven skal følges i kommunen. Kommunen har derfor en plikt til å føre tilsyn med byggetiltakene og skal ha en strategi for gjennomføringen av dette tilsynet. Kommunen bestemmer selv hvordan tilsynsvirksomheten organiseres og hva som er målet for kommunen, men hva som skal være innholdet i strategien fremgår av bestemmelsen. Årlig skal kommunen utarbeide en rapport som oppsummerer tilsynsvirksomheten og aktiviteten i forhold til strategien for året som er gått.
Bestemmelsen er gitt med hjemmel i pbl. § 25-2 tredje ledd, og supplerer pbl. §§ 25-1 og 25-2 første og andre ledd.
Tilsyn kontra ulovlighetsoppfølging
Det er i utgangspunktet ikke et skarpt skille mellom tilsyn og ulovlighetsoppfølging. Grovt sagt kan man si at et tilsyn først og fremst har preventive hensyn og innebærer i større grad en undersøkelse av en byggesak, mens ulovlighetsoppfølging mer retter seg mot kommunens håndtering der det er avdekket overtredelser av plan- og bygningsloven, så som etterfølgende bruk av sanksjoner etterkapittel 32, advarsler eller tilbaketrekking av ansvarsrett. Kommunen trenger altså ikke skille skarpt mellom tilsyn og oppfølging av ulovligheter med mindre de selv ønsker det ut fra egen organisasjon og ressursfordeling.
Plikt til å føre tilsyn
I pbl. § 25-1er det nedfelt en tilsynsplikt for kommunene. Det er imidlertid verken i lov eller forskrift fastsatt klare kriterier for fremgangsmåte, organisering, ressursbruk eller mål for omfanget fordi dette i overveiende grad vil være avhengig av kommunal praksis, kompetanse og ressurser.
Det presiseres at kommunen kan føre tilsyn i saker der det ikke forekommer ansvarlige foretak, det vil si der ansvaret ligger hos tiltakshaver.
Det gjøres videre oppmerksom på at kommunens manglende tilsyn ikke gir noen rettigheter overfor noen annen part. Private rettssubjekter får heller ikke rettskrav på at kommunen skal forfølge ulovligheter.
Tilsyn – en kommunal oppgave
Tilsyn er en kommunal oppgave som ikke kan settes ut til private.Pbl. § 25-1 tredje leddåpner for at kommunen kan samarbeide med andre kommuner eller instanser om tilsyn. Med ”andre instanser” menes andre offentlige myndigheter, bransjeorganisasjoner, forskningsmiljøer og så videre. Det bør imidlertid vises tilbakeholdenhet med å trekke inn andre foretak i tilsynet. Det må i så fall gjøres ved bruk av sakkyndig bistand. Det bør unngås å gjøre bruk av konkurrerende foretak til sakkyndig bistand, og det presiseres at tilsynet er en kommunal oppgave som ikke skal privatiseres, i motsetning til kontrollfunksjonen. Kommunen oppfordres til å samarbeide med andre kommuner om tilsyn, f. eks. gjennom interkommunalt tilsyn. Se temaveiledning om tilsyn HO-2/2012 om ulike måter å organisere tilsynet på, herunder interkommunalt samarbeid regulert i kommuneloven.
Finansiering
Finansiering av tilsynet forutsettes gjennom det ordinære byggesaksgebyret, som ”overhead-kostnader”, dvs. administrative felleskostnader. Dersom kommunen må benytte ekstern sakkyndig bistand i en bestemt sak, må det eventuelt fremgå av regulativet dersom tiltakshaver skal belastes dette. Normalt vil saksgangen i slike tilfelle være at det først kreves uavhengig kontroll, eventuelt ny uavhengig kontroll, før tiltakshaver belastes kommunens bruk av sakkyndig bistand.
Adgang til å innhente sakkyndig bistand eller utføre tekniske prøver
Etterpbl. § 25-2 andre leddkan kommunen rekvirere sakkyndig bistand eller utføre tekniske prøver for tiltakshavers regning. Dersom det framgår av kommunens gebyrregulativ kan tiltakshaver også avkreves gebyr for sakkyndig bistand. Denne muligheten bør imidlertid brukes med forsiktighet. Gangen i saken bør normalt være at tiltakshaver avkreves, og får mulighet til å levere, tilstrekkelig dokumentasjon for det forhold kommunen mener utgjør vesentlig svikt. Deretter kan kommunen etter en konkret vurdering kreve uavhengig kontroll. Ved uenighet om løsninger eller utilstrekkelig kontroll kan kommunen fatte vedtak om å frata kontrollforetaket ansvarsretten og kreve ny uavhengig kontroll. Dersom heller ikke dette gir avklaring, vil det være naturlig at kommunen rekvirerer sakkyndig bistand for tiltakshavers regning dersom det fremdeles hersker tvil om det foreligger vesentlig svikt. Kommunen kan imidlertid når som helst rekvirere sakkyndig bistand for egen regning, for eksempel der den ikke selv har tilstrekkelig kompetanse. Til en viss grad kan denne utgiften utlignes over overheadkostnadene i gebyret dersom det framgår av regulativet.
Det må skilles mellom sakkyndig bistand og adgangen til å ta tekniske prøver for tiltakshavers regning. Adgangen til å ta tekniske prøver må, i motsetning til sakkyndig bistand. ikke være foranlediget av vesentlig kontrollsvikt, og kan dermed kreves på eget grunnlag. Tekniske prøver er en ekstraordinær del av tilsynet, som ikke kan forventes utført på stedet og i hvert fall ikke uten særskilt kompetanse. Eksempel på teknisk prøve er at man krever avdekking av betong slik at jerninnlegget kan kontrolleres gjennom laboratorieprøver.
Tidspunkt for tilsyn
Tilsynet kan føres når som helst i byggesaken, og med alle forhold, se pbl.§ 25-2 annet leddhvor det presiseres at kommunen kan føre tilsyn inntil 5 år etter at ferdigattest er utstedt. Denne regelen korresponderer med regelen om at kommunen kan gi pålegg om retting/utbedring til de ansvarlige i inntil 5 år etter ferdigattest og at foretakene plikter å oppbevare dokumentasjon i 5 år etter ferdigattest.
Temaveiledning om tilsyn
Direktoratet har gitt ut en generell temaveiledning om tilsyn, HO-2/2012 Tilsyn, som bl.a. gir eksempler på fremgangsmåter for gjennomføring av tilsyn. Det foreligger også særskilte temaveiledere for tilsyn med fagområder som er eller har vært prioriterte fokusområder for tilsyn, så som energi, universell utforming, kvalifikasjoner og produktdokumentasjon. Temaveiledning om tilsyn, HO-3/2007 Prosjektering - Brannsikkerheitsstrategi, vil fortsatt være et aktuelt hjelpemiddel for kommunene i deres tilsynsvirksomhet.
Maler til bruk ved oppfølging av tilsyn
Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet brevmaler som kommunen kan bruke ved oppfølging av ulovlige byggetiltak som avdekkes bl.a. etter tilsyn. Malene med veiledning finner du her. Det finnes også sjekklister og brevmaler i temaveiledningene for tilsyn med kvalifikasjoner og produktdokumentasjon.