Søknadsplikt for oppdeling av bolig til flere boenheter

Oppdeling av bolig til flere boenheter krever søknad til kommunen. Det har oppstått spørsmål om alle former for oppdeling er søknadspliktig. Byggesaksforskriften § 2-2 presiserer når oppdeling krever søknad.

Sist endret 27.10.2020

Byggesaksforskriften § 2-2. Oppdeling av boenhet slår fast at søknad til kommunen er nødvendig dersom oppdelingen fører til etablering av en boenhet som:

  • har alle hovedfunksjoner for bolig (oppholdsrom, soveplass, bad, kjøkken)
  • har egen inngang og
  • er fysisk adskilt fra øvrige enheter

Kravene skal kun vurderes ut fra disse fysiske egenskapene. Det er viktig å presisere at utleie av del av bolig ikke i seg selv fører til søknadsplikt. Så lenge rom lovlig kan brukes til bolig kan det leies ut som bolig.

Når er en boenhet fysisk adskilt?

Kravet til fysisk adskilt vil si at det ikke er mulig å komme seg fra den ene delen av boligen til den andre, uten å gå ut i friluft eller gjennom fellesarealer. En hovedetasje og en sokkel vil være en boenhet hvis det går en intern trapp mellom dem. Dette gjelder selv om trappen er stengt med låst dør og både hovedetasjen og sokkelen hver for seg har alle hovedfunksjoner.

Fysisk adskilt med egen inngang

Den nye delen er fysisk atskilt når det ikke er gjennomgang mellom den nye delen og resten av den opprinnelige boenheten. Så lenge det er gjennomgang i det som har vært den opprinnelige boenheten - slik at den nye delen kan nås gjennom inngangen til den opprinnelige boenheten - er delene ikke fysisk adskilt.

Dette gjelder likevel ikke hvis man er avhengig av å gå gjennom eksterne deler av boligen, som terrasse, balkong, garasje eller svalgang. Hvis delen er fysisk adskilt vil den alltid ha en egen inngang.

Alle hovedfunksjoner

Med alle hovedfunksjoner menes om det mulig å sove, stelle seg, lage mat og oppholde seg. Vurderingen må gjøres ut fra hva som er mulig, ikke hva som er vanlig boligstandard. Alle hovedfunksjoner kan derfor i prinsippet nås etter bestemmelsen med et rom med toalett og vask og et oppholdsrom med plass til en seng.

I vurderingen er det viktig å huske på at SAK10 § 2-2 er en regel om når det skal søkes om oppdeling av boenhet, ikke om hva som skal godkjennes. Det kan derfor være løsninger som utløser søknadsplikt etter bestemmelsen som ikke kan godkjennes etter TEK17.