2.1 Omfang av kommunens tilsyn

2.1 Omfang av kommunens tilsyn

Kommunen har mulighet til å føre tilsyn i både konkrete byggesaker, med ansvarlige foretak og med eksisterende byggverk.

Bestemmelsen som gir plan- og bygningsmyndighetene adgang til å føre tilsyn følger av pbl §31-7, kommunens plikt til å føre tilsyn i byggesaker, og med foretak, følger av pbl. § 25-1 og § 25-2.

Pbl. § 31-7 er bestemmelsen som sier at kommunen kan føre tilsyn med eksisterende byggverk, og gir en ramme for kommunens tilsynsfunksjon. Bestemmelsen må derfor sees i sammenheng med bestemmelsene om tilsyn i kapittel 25.

Pbl. § 31-7 pålegger blant annet eier av byggverk å gi kommunen adgang til det private hjem, og forplikter eier og bruker av byggverk til å gi kommunen de opplysninger som er nødvendige i forbindelse med tilsynet. Ved oppfølging av ulovlige forhold i eksisterende byggverk, vil det ofte være nødvendig for kommunen å gjennomføre innvendige befaringer av de aktuelle arealene i boligen for å kartlegge situasjonen tilstrekkelig. Bestemmelsen er dermed helt sentral i kommunens oppfølging av bruksendringer og ulovlige boenheter i eksisterende boliger.

I motsetning til tilsyn i konkrete byggesaker hvor det ofte vil være ansvarlige foretak involvert, vil plan- og bygningsmyndighetene ved tilsyn i eksisterende byggverk, som hovedregel måtte rette sin dialog mot eier eller bruker/leietaker. Se nærmere om gjennomføring av tilsynet og varsling av tilsyn nedenfor i punkt 3.

2.1.1 Utleie av egen bolig eller del av bolig

Pbl. regulerer ikke utleie av bolig eller del av bolig. Det sentrale etter pbl. og TEK17 er at arealet som brukes, og eventuelt leies ut, er omsøkt og godkjent som boligareal. Det kommunen kan føre tilsyn med i eksisterende boliger, er derfor om eier har søkt om tillatelse til oppdeling av bolig eller bruksendring av del av bolig, f.eks. loft eller kjeller, til boligformål, og dermed etablere ny boenhet eller hybel/hybler. Kommunen kan også føre tilsyn med at minimumskravene som TEK17 stiller til bl.a. rømningsveier, er oppfylt. Dette vil som hovedregel være aktuelt ved tilsyn som gjennomføres i forbindelse med en konkret byggesak.

2.1.2 Hva er en hybel

Hybel er ikke definert i verken lov eller forskrift. Når det gjelder begrepet «hybel» er en vanlig språklig forståelse av begrepet at det er snakk om et enkeltrom i en eksisterende bolig som benyttes til utleie, og hvor beboerne deler kjøkken, bad og WC, enten at de deler med andre hybler eller med de som bor i primærboligen. Siden begrepet ikke er definert, kan det favne mange ulike boformer.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet beskriver begrepene hybel og hyblifisering i Prop. 64 L (2020-2021). Her har departementet vurdert at det vil være vanskelig å finne en definisjon som favner alle varianter av ulike boformer, og ønsker derfor ikke legaldefinere begrepet.

2.1.3 Oppdeling av boenheter

Det er i SAK10 § 2-2 definert når det oppstår en oppdeling av boenheter, og når dette er søknadspliktig. Bestemmelsen gjelder for oppdeling i eksisterende boliger. Det er oppgitt tre kriterier for når det oppstår en søknadspliktig oppdeling.

Alle de tre kriteriene i bestemmelsene må være til stede for at det skal være snakk om en oppdeling av boenhet. Hva de tre kriteriene innebærer står nærmere beskrevet i veiledningen til § 2-2.

Dersom det er etablert separate boenheter vil en søknad om godkjenning være avhengig av ansvarlig søker, prosjekterende og eventuelt utførende. Boenheten må tilfredsstille kravene i TEK17.

Etablering av nye boenheter i eksisterende bygg er avhengig av søknad og tillatelse. Tiltakshaver/eier har da som det klare utgangspunkt plikt til å bruke ansvarlige foretak. Nye boenheter må tilfredsstille kravene i TEK17, og for øvrig være i samsvar med arealplan.

2.2 Når kan kommunen iverksette tilsyn med eksisterende byggverk og arealer

Plan- og bygningsmyndighetene kan ikke føre tilsyn med eksisterende byggverk og arealer på vilkårlig grunnlag. Det stilles imidlertid ikke krav om sannsynlighetsovervekt for å iverksette tilsyn. Det vil derfor være tilstrekkelig grunnlag for å føre tilsyn at plan- og bygningsmyndighetene har fått tips om mulig ulovlig bruk eller ulovlige forhold. Det er også tilstrekkelig at det etter kommunens skjønn er en reell mulighet for at det kan være aktuelt med bruk av pålegg for å iverksette et tilsyn.

Se mer informasjon i punkt 1.1.5 «Når kan tilsyn gjennomføres» i vår veileder for kommunalt tilsyn.

2.3 Ulovlighetsoppfølging eller tilsyn?

Ulovlighetsoppfølging, som vil si bruk av reaksjoner og sanksjoner etter kapittel 32, forutsetter at kommunen kan konstatere at det foreligger et ulovlig forhold etter pbl. Et tilsyn kan avdekke brudd på tillatelser eller bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl., for eksempel ulovlig bruk eller oppdeling av boenheter. I slike tilfeller kan tilsyn gå over i ulovlighetsoppfølging.

Bestemmelsene om tilsyn og ulovlighetsoppfølging har noe ulike hensyn. Ulovlighetsoppfølging vil som oftest ha en reparerende funksjon, mens tilsyn også kan ha en preventiv funksjon.