Spørsmål og svar om byggesaksbehandling

Spørsmålene og svarene du finner her kan være nyttige for kommunale saksbehandlere.

Publisert 23. september 2016

Spørsmål og svar om søknad og saksbehandling

  • Hvilke byggearbeider er så små at de ikke omfattes av byggesaksreglene?

    Eksempler på byggearbeider som ikke omfattes av byggesaksreglene er:

    Selv om disse byggearbeidene ikke omfattes av byggesaksreglene, må de være i samsvar med kommunal arealplan, slik at det kan være nødvendig å søke om dispensasjon.

  • Er tiltaksbegrepet det samme etter byggesaksreglene som etter planreglene?

    Nei. Tiltaksbegrepet slik det er definert for planreglene i pbl. § 1-6, er videre enn tiltaksbegrepet etter byggesaksreglene. Tiltakene som omfattes av byggesaksreglene fremgår av pbl. § 20-1. Hovedforskjellen ligger i at tiltak etter planreglene også omfatter "annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner".

    For eksempel er ferdsel med snøscooter ikke et tiltak etter byggesaksreglene, men kan være i strid med gjeldende plan for området. Et annet eksempel er etablering av moring og andre tiltak som er så små at de ikke omfattes av byggesaksreglene. Slike arbeider vil likevel kunne omfattes av tiltaksbegrepet etter planreglene. Forholdet til planen må derfor avklares med kommunen.

  • Nei. Hensikten med nabovarsel er at berørte naboer skal få anledning til å ivareta sine interesser. Innvendige fysiske arbeider, slik som våtrom, berører ikke naboens interesser og det er i slike tilfeller ikke nødvendig med nabovarsel. Dette følger av byggesaksforskriften § 5-2 femte ledd.

  • Når anses nabovarsel for å være sendt?

    Du kan sende nabovarsel med e-post. Men sørg for at du får et svar fra naboen på at det er mottatt. Det er ikke nok med en automatisk lesebekreftelse. Du kan også sende varselet rekommandert eller levere det personlig. Dato for når nabovarsel anses sendt er henholdsvis når elektronisk kommunikasjon er registrert sendt, tidspunkt for personlig overlevering eller dato som Posten har påført på kvitteringsdelen.

  • Hvor stort gebyr kan kommunen ta?

    Kommunen kan gebyrlegge det arbeid som det etter lov eller forskrift påhviler kommunen å utføre. Gebyret skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader. En forutsetning er at gebyret ligger innenfor selvkost og er tatt inn som en del av gebyrregulativet. Arbeidet må dessuten ligge innenfor det som er pålagt etter plan- og bygningsloven.

    Gebyrene skal fastsettes i forhold til arbeidsmengde, men det er ikke meningen at kommunen skal måtte beregne konkret hvor mange timers arbeid som medgår til å behandle den enkelte søknad. Det aksepteres en viss grad av standardisering av gebyrsatsene med utgangspunkt i de gjennomsnittlige utgiftene for sakstypen.

    Kommunens hjemmel for å utarbeide et gebyrregulativ og kreve gebyr er pbl. § 33-1.

  • Kan kommunen sette som vilkår for byggetillatelse at gebyr innbetales?

    Ja. Kommunen kan ikke unnlate å behandle søknader under henvisning til manglende betaling, men kan holde tilbake byggetillatelsen dersom gebyret ikke er innbetalt når saken er ferdigbehandlet. Bestemmelsen om dette finner du i plan- og bygningsloven § 21-4 femte ledd.

  • Hvor lang behandlingstid har kommunen på en byggesøknad?

    Kommunen skal i utgangspunktet avgjøre byggesaker innen 12 uker og skal tilbakebetale tiltakshaver 25% av det totale byggesaksgebyret for hver påbegynte uke tidsfristen overskrides.

    Kommunen har kun 3 uker til å behandle en søknad dersom følgende er oppfylt:

    - tiltaket er i samsvar med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer

    - naboer eller gjenboere har ikke merknader

    - tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet er ikke nødvendig.

    Tillatelse anses for gitt dersom søknaden ikke er avgjort innen 3 uker. Overskrides fristen på 3 uker, er det ingen tilsvarende reduksjon av byggesaksgebyret, slik det er der fristen er 12 uker.

  • Er våtromsarbeider/rehabilitering av bad søknadspliktig?

    Installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle er unntatt fra søknadsplikt. Unntaket vil i utgangspunktet gjelde totalrehabilitering, utvidelse og nybygging av våtrom, f. eks. å ta i bruk et annet rom til bad.

    Dette kan utføres både i egen bolig eller fritidsbolig og i andre bygg (f. eks. næringsbygg), så lenge arbeidet gjøres innenfor en branncelle eller bruksenhet. Unntaket vil også omfatte arbeid i leiligheter i blokker, bortsett fra der brannskiller brytes. Våtrom i driftsbygning vil også være unntatt.

    Bygging av våtrom i nybygg følger søknadsplikten for nybygg og inngår i søknadsplikten med krav om ansvarlige foretak for nybygget. Våtrom i nytt tilbygg over 50 m2 følger også søknadsplikten med krav om ansvarlige foretak.

    Nærmere om disse bestemmelsene finner du SAK10 § 4-1 med veiledning

  • Er endret bruk fra bolig til fritidsbolig søknadspliktig?

    Bruksendring fra bolig til fritidsbolig er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-2, jf. SAK10 § 2-1. Tilsvarende er en bruksendring fra fritidsbolig til bolig også søknadspliktig.

  • Hva ligger i begrepet ”hovedombygging”?

    Med hovedombygging menes byggetiltak som etter kommunens skjønn er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige blir fornyet.

  • Er tilbygg søknadspliktig?

    Tilbygg som ikke har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 15 kvadratmeter og ikke inneholder rom for varig opphold eller beboelse, er unntatt søknadsplikt. Se SAK10 § 4-1 første ledd bokstav b.

    Tilbygg hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) overstiger 50 kvadratmeter kan oppføres av tiltakshaver selv. Slike tilbygg er imidlertid søknadspliktig. Tilbygget kan være underbygget med kjeller. Tilbygget kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. Se SAK10 § 3-1 bokstav a.

  • Er rehabilitering av skorstein søknadspliktig?

    Oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske intallasjoner, herunder skorstein, er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl) § 20-1 bokstav f med krav om bruk av ansvarlige foretak. Dette innebærer at rehabilitering, f. eks. i form av installasjon av nytt rør eller bruk av glidestøp i eksisterende pipeløp, er søknadspliktig.

    Det er ikke behov for nabovarsling av slike innvendige tiltak, og det vil normalt være tilstrekkelig om det aktuelle pipeløpet er identifisert på tegninger eller annet.

    Det følger av pbl § 23-1 at kommunen kan vurdere å gjøre unntak fra krav om ansvarsrett der dette er klart unødvendig. Det vil blant annet kunne vurderes å gjøre unntak fra krav om ansvarsrett for prosjektering for patenterte (preaksepterte) løsninger samt at utførende står som søker.

  • Er grillhytte søknadspliktig?

    Mindre frittliggende bygning på bebygd eiendom er unntatt fra krav om søknad og tillatelse forutsatt at bygningen ikke skal brukes til beboelse. Bestemmelsen omfatter eksempelvis bod, veksthus, søppelskur, sykkelskur, garasje, carport, vedbod, lysthus, grillhytte og dukkehus. Mønehøyde kan være inntil 4,0 m og gesimshøyde inntil 3,0 m. Verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) kan være over 50 kvadratmeter. Avstand til annen bygning på eiendommen skal ikke være mindre enn 1,0 m. Se SAK10 § 4-1 første ledd bokstav a.

    Tiltak unntatt fra søknadsbehandling skal være i samsvar med de materielle regler i plan- og bygningsloven. Dette innebærer blant annet at reglene om avstand til nabogrense må overholdes. Tiltaket kan ikke oppføres i strid med avstandsbestemmelsen i pbl. § 29-4 annet ledd med mindre kommunen har gitt dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Kommunen kan eventuelt godkjenne nærmere plassering etter pbl. § 29-4 tredje ledd dersom eier av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke etter bokstav a, eller det dreier seg om mindre tiltak etter bokstav b.

  • Er midlertidige konstruksjoner for inndekking av bygg - "tak over tak" - søknadspliktige?

    Dette er konstruksjoner som skal beskytte mot klimapåkjenninger i byggeperioden. Konstruksjonene kan være store og må tåle store belastninger, bl.a. snø- og vindlaster.

    Midlertidige tiltak er omfattet av krav om søknad og tillatelse etter plan- og bygningsloven (pbl) § 20-1 første ledd bokstav j.

    For konstruksjoner som oppføres i direkte tilknytning til en byggeplass, er det likevel gitt unntak fra søknadsplikten så lenge arbeidene pågår, jf. pbl § 20-4 første ledd bokstav c og byggesaksforskriften (SAK10) § 4-2 første ledd bokstav a. Se også veiledningen til bestemmelsen i SAK10. Dette innebærer at ”tak over tak”-konstruksjoner som benyttes der det utføres vedlikeholdsarbeider eller søknadspliktige arbeider på det underliggende byggverket, er unntatt fra krav om søknad og tillatelse.

    For midlertidige byggverk gjelder relevante materielle krav gitt i eller i medhold av loven, jf. pbl § 30-5. Relevante krav i TEK10 vil bl.a. være krav i kap. 3 om dokumentasjon av produkter til byggverk og krav til konstruksjonssikkerhet gitt i kap. 10. Tiltakshaver er ansvarlig for at kravene er oppfylt og at dette er dokumentert.