Bruk av BIM i borettslag og sameier

1. Introduksjon og mål med prosjektet

- Mesteparten av verden er tross alt bygget allerede. Og den har vi ingen BIM av. Det er her de store besparelsene ligger.

Diderik Haug, Statsbygg

Bygningsinformasjonsmodellering (BIM) er et utbredt verktøy i nybygg. Eksempler på bruk av BIM i forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av eksisterende bygg finnes også - spesielt blant de store, offentlige byggherrene. Målet med BIM for FDV er i stor grad å implementere en langsiktig og oversiktlig informasjonsbase som skal fungere fra vugge til grav, og som er mindre sårbar for utskiftninger i forvaltnings- og driftsorganisasjonen.

Bygningsmassen for boligbygg i Norge forvaltes i stor grad av amatører, og kunnskapen om eiendommene baserer seg ofte på mangelfull historikk og uoversiktlig bygningsmasse. Kan BIM være et nyttig verktøy også for denne typen bygg? November 2014 satte Direktoratet for byggkvalitet derfor i gang et prosjekt for å lære om bruk av BIM for eksisterende bygg i borettslag og sameier.

2. Modellering av BIM for eksisterende bygg

- BIM er ikke målet, BIM er middelet. Altså hva er det du vil ha gjort? Hva er formålet ditt?

Diderik Haug, Statsbygg

For å lage en BIM av et eksisterende bygg kan man i hovedsak velge mellom tre fremgangsmåter.

Hvilken metode man velger avhenger av formål, kvalitet på eksisterende tegningsunderlag og bygningstype, samt horisont for bruk. De ulike metodene kan med fordel kombineres om for eksempel formålet eller tegningsgrunnlaget varierer for ulike deler av eiendommen.

Det anbefales som et minimumskrav å bestille en såkalt «Skinny-BIM» om man skal bestille en BIM av et eksisterende bygg. En Skinny-BIM kan defineres som det vesentligste av geometri som må til for å kunne berike den med videre informasjon i fremtiden (se mer om Skinny-BIM i faktaboksen til høyre).

Formålet avgjør hvilken eventuell tilleggsinformasjon man ønsker å legge inn på bygningsdeler i BIM-en samtidig som den lages. Modellen kan alltids berikes med informasjon etter at den er laget, men det er mye å spare på å legge inn all relevant informasjon allerede mens modellen bygges første gang.

Tre fremgangsmåter for å lage en BIM av et eksisterende bygg

• 2.1 Modellering fra eksisterende tegningsgrunnlag
• 2.2 Manuell laserinnmåling og direkte modellgenerering (Flexijet-metoden)
• 2.3 Automatisk 3D-laserskanning

2.1 MODELLERING FRA EKSISTERENDE TEGNINGSGRUNNLAG
PROSESS: Skaff til veie eksisterende plantegninger (f.eks skannet papir, mikrofilm, .pdf eller .dwg Importer disse inn i et 3D-modelleringsprogram. Tegn så BIM-objekter ved å bruke tegningene som mal. Dette kan f.eks gjøres ved hjelp av programvaren DDS BIMenhancer (se video) Befar bygget underveis for å foreta kontrollmål. Oppdater deretter BIM-modellen.
FORDELER: + Relativt enkelt og billig å komme i gang om underlaget er godt	ULEMPER: - Krever at det eksisterer relativt gode tegninger fra før, helst i dwg-format.
+ Mange leverandører som kan levere i markedet	- Passer ikke der formålet krever god nøyaktighet som f.eks. ved ombygging eller reseksjonering.
+ Passer godt der formålet ikke krever så stor nøyaktighet som for eksempel når det viktigste er å berike objekter med informasjon om tilstand, vedlikeholdshistorikk osv.	- Man risikerer å dra med seg feil fra tegning om man ikke er nøyaktig med å kontrollmåle bygget underveis
+ Krever mindre tilstedeværelse på bygget med tanke på innlåsing, rydding og forberedelser

2.2 MANUELL LASERMÅLING OG DIREKTE MODELLGENERERING (Flexijet-metoden)
PROSESS: Planlegg og koordiner eventuelle behov for innlåsing Foreta én oppstilling per rom med Flexijet-stasjon og modelleringsprogramvare. Mål inn alle relevante bygningsdeler, og angi relevant informasjon på stedet. Tilbake på kontoret: Modellér opp resten av elementene som er målt inn og sammenstill informasjonen til leveranse
FORDELER: + Nøyaktig innmåling som er enkel å tilpasse formålet	ULEMPER: - Krever kompetanse i avansert og relativt kostbart utstyr
+ Modellering og informasjonsberiking foregår i stor grad på stedet. Dette medfører høyere informasjonskvalitet om bygningsdeler.	- Ny teknologi gjør at det ennå er få leverandører som kan levere i markedet
+ Krever som oftest kun én oppstilling per rom	- Ikke godt egnet der nøyaktig gjengivelse av komplekse detaljer ønskes (ornamentering av fasader og lignende)
+ Fleksibel innmåling, så det kreves f.eks. ikke at rom ryddes til fri sikt før innmåling
+ Lite etterarbeid
+ Ikke avhengig av tegningsunderlag

Se kapittel 3 for en video av hvordan Flexijet-metoden fungerer i praksis.

2.3 AUTOMATISK 3D-LASERSKANNING
PROSESS: Rydd lokalene som skal skannes, og planlegg eventuelle behov for innlåsing. Gå gjennom alle rom i bygget med en laserskanner. Tilbake på kontoret har du da med deg en punktsky av alle steder i bygget som var mulig å se med laseren. Punktskyen inneholder nå millionvis av punkter. Mange punkter vil være av innbo og rot, så punktskyen bør ofte renskes opp i. Lag BIM-objekter ved hjelp av de innmålte punktene som mal, og berik med informasjon. Ofte bør man på dette tidspunktet befare bygget underveis i berikingen for å sørge for riktig informasjon.
FORDELER: + Nøyaktig og relativt rask innmåling	ULEMPER: - Rom bør ryddes til relativt fri sikt før de skannes (gjenstander blir også innmålt, og det vil bli skygger bak disse)
+ Passer der nøyaktig gjengivelse av detaljer ønskes (ornamentering av fasader og lignende)	- Krever som oftest 2-3 oppstillinger per rom
+ En god del leverandører som kan levere i markedet	- Stor datamengde fra skanningen, så krever relativt kraftig maskinvare for å lese filene
+ Ikke avhengig av godt tegningsunderlag	- Relativt mye etterarbeid for å rydde opp i modellen i etterkant for å komme til samme modellkvalitet som f.eks. Flexijet-metoden
	- En betydelig feilkilde for informasjonen i modellen at informasjonsberiking ikke foregår samtidig som skanningen, og ofte av personer som ikke har vært på stedet i det hele tatt
	- Krever kompetanse i avansert og relativt kostbart utstyr

3. Casestudie: Sameiet Stensgata 1

- Da vi startet opp kunne vi ikke gå til noen som hadde gjort dette før og spørre hva som var smart å gjøre. Her må vi forsøke å tenke selv – hva er en fornuftig fremgangsmåte når man skal bestille en BIM?

Tor Hojem, styreleder Stensgata 1

3.1 Utgangspunktet og forberedelser

Stensgata 1 er et sameie i bydel St. Hanshaugen i Oslo. Bygården er oppført i 1890 og har

16 seksjoner. Bygården ble valgt ut som eksempelcase for prosjektet fordi det var flere prosesser gården var inne i hvor det var interessant å prøve ut BIM som verktøy.

• Sameiet sto midt i en reseksjoneringsprosess med relativt store uenigheter, og der eksisterende tegningsunderlag ikke gir troverdig oversikt over arealer
• Tegningsgrunnlaget man fikk ved å henvende seg til plan og bygningsetaten er fra 1989. Mangel på tegninger fra fellesarealer med bodoversikt
• Sameiet står fremfor en del vedlikehold de neste fem årene der man var interessert i å knytte tilstand og vedlikeholdshistorikk til bygningsdeler

Tor Hojem, styreleder i Stensgata 1 forklarer formålet og bakgrunnen til prosjektet:

Hva skal vi bruke BIM-modellen til?

Tage Godtland, BIM-spesialist i Sweco BIMLab viser prosessen med å måle inn og modellere opp med manuell laserinnmåling og direkte modellgenerering (Flexijet-metoden):

3.3 Leveransen

Leveransen er todelt, forklarer styreleder Tor Hojem. Innholdet i leveransen blir diskusjonsgrunnlag i styremøter:

• IFC-fil: Åpent internasjonalt fil-format for samhandling av BIM. Kan åpnes av mange programvarer, også i fremtiden. Nødvendig for å sikre utveksling av data mellom parter.
• Archicad-fil: Kildefilen brukt under modellering. Nyttig ved endring av modellen i fremtiden, spesielt endring av geometri. Filformatet er ikke åpen standard, så begrenset til åpning i programvaren Archicad.
• Smc-fil: Nyttig for informasjonsuttrekk til bruk i programvaren Solibri Model Viewer (gratis). Filformatet er ikke åpen standard, så redigering og tilpasning av filen er begrenset til programvaren Solibri Model Checker (krever lisens).

4. Resultat og erfaringer

4.1 Formålet med modellen avgjør om verdien man klarer å hente ut er større enn kostnaden

- Du lager ikke en BIM av en bygård før du vet hva du skal bruke den til. Det er klart at det å bruke 200 000 kroner på å lage BIM av en bygård er mye penger. Man kan drodle mye rundt forvaltingseffekter og fremtidige gevinster av å ha en bygård nøyaktig oppmålt – si 20 år frem i tid – men de effektene er relativt vanskelig å anskueliggjøre.

Tor Hojem, styreleder Stensgata 1

- For borettslag og sameier kommer verdien først når man gjør tiltak, altså ikke for den vanlige driften. Verdien kommer først når man skal skifte vinduer og så videre.

Knud Mohn, Forsvarsbygg

Formålet avgjør hvor innsatsen legges i modelleringen. Modellen gir mulighet til å hente ut forskjellige planer og er også nyttig ved rehabilitering, sier BIM-spesialist Tage Godtland:

4.2 Du bør opp på minst "Skinny BIM"-nivå for å kunne bruke modellen aktivt videre inn i fremtiden.

- Når du først skal bestille en oppmåling, så vil jo alt annet enn å bestille en BIM, hvor du kan automatisk etablere romobjekter og soner for hver enkelt leilighet, være tullete. Altså, dærsken heller! Nei da bestiller vi DWG. For da kan vi sitte der med reduksjonsstav å måle. Så kan vi lage et Excel-ark ved siden av, fordi ... dette er så forbasket lurt? Nei, det måtte i så fall være at han du bestiller av heller ikke har BIM-kompetanse

Diderik Haug, Statsbygg

For caset i rapporten skal modellen f.eks. brukes til

• Bodregnskap og seksjonering
• Plantegninger og planlegging - forskjellige formål - eks. rømning og evakuering / reseksjonering
• Plan for vedlikehold og oppfølging
• Piper (kontroll av piper etc. brann og redningsetaten)
• Fremtidig beriking med malingstyper, vindustyper osv.

4.3 Til vanlig forvaltning, drift og vedlikehold vil det stort sett holde å modellere opp fra eksisterende tegninger. Ombygging vil derimot ofte kreve mer nøyaktighet.

- Til bruk i vanlig drift og vedlikehold ville det holdt å BIM-e opp fra eksisterende tegninger.

Tor Hojem, styreleder Stensgata 1

- Avvik opp mot 30-40cm på vegger spiller liten eller ingen rolle når man skal bruke BIM-en til oversikt i forvaltningssammenheng. Kvadratmetermessig spiller det selvfølgelig en rolle, men du må vurdere hvor mye penger skal du bruke på det? Skal du bygge om, så spiller det derimot en vesentlig rolle. Det kan skape kaos i føringer, blant annet. Da er 30 cm avvik fort for mye.

Diderik Haug, Statsbygg

4.4 Nøyaktig innmåling kan ha stor verdi i seksjoneringsfloker

- Nøyaktigheten og troverdigheten av målingene har absolutt en del å si for om man får med seg alle seksjonseierne på en ny seksjoneringsavtale. (...) Når vi nå har faktiske forhold på bordet har vi klart å legge den diskusjonen død, og bereder grunnlaget for at seksjonseierne kan ha det hyggeligere sammen enn da vi begynte.

Tor Hojem, styreleder Stensgata 1

4.5 Kunnskapen som BIM representerer kan gjøre borettslag og sameier til bedre bestillere

- Det er en lett jobb når vi har denne BIM-en å f.eks. få priser på vinduer. (Tor Hojem, styreleder Stensgata 1)

- Kunnskapen som BIMen representerer gjør deg til en bedre bestiller. I stedet for å ringe fire leverandører og bare spørre hva det koster å legge ny kabel, så kan du være med å snakke om løsninger - altså kan man spare penger ved å legge den sånn eller sånn fordi man vet hvor f.eks. rørene er og så videre. Det blir som å bestille en bil med spesifikasjonene fire hjul og et ratt, og så får du en Skoda til en million kroner. Du får det du bestiller, men du vet ikke at du faktisk kunne bestilt noe annet for den millionen. (...)

Det er klart du får en billigere pris når du bestiller fordi du ikke selger usikkerhet. Og du selger faktisk en bit av 'Hør her, jeg veit hva jeg holder på med, eller har i alle fall en idé om hva jeg snakker om.'

Diderik Haug, Statsbygg

4.6 Det visuelle ved BIM kan gjøre det lettere å inkludere styret og beboere i byggeprosesser – ikke lenger kun "glade amatører"

- Det er i bunn og grunn ikke noe forskjell på oss i Forsvarsbygg og et sameie – for vi er også mennesker som ikke har kompetanse knyttet til disse [tradisjonelle] papirtegningene som i prinsippet er et kodespråk. Det gjelder for alle unntatt arkitekter - for de ser jo tredimensjonalt uten å tegne opp - alle andre må ha det illustrert for å forstå.

- Men med BIM som visualiseringsmodell er det øynene som snakker. Visualisering åpner for en dialog. Å si at hvis vi for eksempel gjør noe med veggene dine slik at din u-verdi stuper, og visualiserer den med røde og grønne farger, og si at her har dere rom for å få en ekstern finansiering for å ruste opp, så er det et godt utgangspunkt. Da er du igjen på funksjon og igjen på kommunikasjon. For 3D er kommunikasjon.

Knud Mohn, Forsvarsbygg

4.7 Borettslag og sameier krever en del ekstra koordinering

- Jeg hadde vel kanskje spart 25% av tiden ved å ha alle rom tilgjengelige hele tiden. (...) Jeg vil nesten si at et bygg med mange forskjellige eierseksjoner er verst tenkelig scenario med tanke på effektivitet.

Tage Godtland, BIM-spesialist Sweco BIMLab

4.8 Verktøyene for bruk av BIM i FDV er fragmenterte og umodne

- Per i dag finnes det ikke noe godt dataverktøy som tar hånd om alle databehovene vi har som forvalter av borettslag og sameier. Klart man kan prøve å sette sammen et knippe av enkeltverktøy, men disse kan fort ha lisenskostnader som er beregnet for helt andre bruksområder enn det vi strengt tatt trenger. Og vi er vel heller ikke der ennå at disse programmene snakker så godt sammen, så det krever også en del datakompetanse.

Tor Hojem. styreleder i Stensgata 1

5. Kilder og vedlegg

• Bestillerveiledning basert på byggedelstabellen