Les om
Kommunens tilsynsplikt omfatter søknadspliktige tiltak med og uten krav om ansvarsrett, tiltak unntatt fra byggesaksbehandling og ulovlig igangsatte tiltak, herunder ulovlige bruksendringer. Det kan også føres tilsyn med styring av underleverandører (underrådgivere eller underentreprenører).
Plikten til å føre tilsyn er avgrenset til konkrete byggetiltak. Kommunen kan ikke føre tilsyn med et foretak på generelt grunnlag uten at det er involvert i et søknadspliktig tiltak med krav om bruk av ansvarlig foretak. For foretak som har sentral godkjenning kan Direktoratet for byggkvalitet føre tilsyn med om foretakene oppfyller vilkårene for å inneha godkjenningen.
Bestemmelsene om ansvarsrett overlater et omfattende ansvar til aktørene i byggesaken. Ansvaret for oppfyllelse av det offentlige regelverket er lagt på de enkelte foretak med reell mulighet til å påse at feil ikke oppstår.
Ansvarsrettssystemet er i stor grad basert på tillit, ved at foretakene erklærer at de oppfyller krav til foretakenes faglige kvalifikasjoner og kvalitetssikringsrutiner.
Ansvarsrettssystemet forutsetter at kommunen fører tilsyn med at regelverket følges. Et effektivt tilsyn bidrar til at byggverk er i samsvar med krav i plan- og bygningslovgivningen.
Plan- og bygningsloven skiller mellom tilsyn kommunens gjør og uavhengig kontroll, som skal gjøres av foretak med ansvarsrett. Tilsyn avgrenses også mot ulovlighetsoppfølging. Ved tilsyn avdekkes eventuelle ulovlige forhold. Ulovlighetsoppfølging vil være aktuelt når tilsynet avdekker klare avvik.
Formålet med tilsyn
Formålet med tilsyn er i første rekke å påse at tiltak i kommunen oppføres i samsvar med bestemmelsene gitt i, eller i medhold av, plan- og bygningsloven.
Tilsyn har videre som formål å avdekke om aktørene i byggesaken gjennomfører sine oppgaver i henhold til ansvarsretten.
Tilsyn har en forebyggende effekt på byggfeil og kostnader i pågående og nye byggetiltak. I tilfeller der tilsynet avdekker svikt i rutiner, bør foretaket gjennomgå egne kvalitetssikringsrutiner med sikte på å gjøre forbedringer for å hindre byggfeil.
I tilfeller det avdekkes feil tidlig i byggeprosessen, vil tilsynet dessuten virke ressursbesparende for prosjektet. Tilsyn i tidlig fase vil kunne forhindre at prosjekteringsfeil får ringvirkninger til andre deler av byggeprosjektet, med de økonomiske konsekvenser dette innebærer.
Sett i en større sammenheng, vil utstrakt tilsynsvirksomhet kunne bidra til å redusere de samfunnsmessige kostnadene som følger av byggfeil. Regelmessige tilsyn vil kunne bidra til økt seriøsitet i bransjen. Det vil også kunne bidra til dialog mellom kommune og foretak.
Forholdet mellom byggesaksbehandling og tilsynsvirksomhet
Kommunen som bygningsmyndighet har to sentrale oppgaver, saksbehandling og tilsyn. Mens plan- og bygningslovgivningen setter en rekke krav til byggesaksbehandling, åpner regelverket for at kommunen selv vurderer hvordan tilsynet skal gjennomføres.
De undersøkelser som er nødvendig for å opplyse byggesaken tilstrekkelig til å fatte vedtak, omfattes av kommunens saksbehandling. Undersøkelser utover dette omfattes av kommunens tilsynsvirksomhet. Som tilsynsmyndighet kan kommunen kreve den dokumentasjonen som de ønsker.
Tilsyn
Kommunen er pålagt å føre tilsyn etter pbl. § 25-1, første ledd. Bestemmelsen er generelt utformet og pålegger ikke kommunen å undersøke alle byggesaker med henblikk på å avdekke ulovligheter. Den gir heller ikke grunnlag for erstatningskrav dersom kommunen ikke oppdager eventuelle ulovligheter.
På noen områder er tilsynsplikten konkretisert. Dette er der kommunen allerede har gitt pålegg eller blir oppmerksom på ulovligheter som går ut over det rent bagatellmessige, jf. pbl § 25-1 andre ledd andre setning.
Kommunen skal i tillegg føre tilsyn etter SAK10 § 15-3 om tidsavgrensede krav til tilsyn.
Saksbehandling
Kommunens saksbehandling er regulert i SAK10 kapittel. 6. Kommunen skal påse at søknader er i samsvar med regelverket, at det er nabovarslet og at tiltaket er fullstendig belagt med ansvar. Det er satt krav til saksbehandlingsfrister og koordinering med andre myndigheter.
Søknader skal inneholde nødvendige opplysninger for kommunens saksbehandling, jf. pbl. § 21-2, første ledd og SAK10 § 5-4. Påvisning av mangelfull søknad, med anmodning om dokumentasjon er en del av saksbehandlingen. Resultatet av søknadsbehandlingen kan imidlertid gi grunnlag for tilsyn, for eksempel der det gjentatte ganger er avdekket mangelfulle søknader.
Som ledd i saksbehandlingen kan kommunen stille krav om uavhengig kontroll etter SAK10 § 14-3. Dette er en del av saksbehandlingen. Det kan også underveis i prosjektet være aktuelt å kreve uavhengig kontroll på grunnlag av forhold som avdekkes gjennom tilsyn.
Hvordan utøves tilsyn?
Kommunen skal føre tilsyn i et slikt omfang at regelbrudd kan avdekkes, jf. pbl. § 25-1, annet ledd. Bygningsmyndighetene står fritt i valg av fremgangsmåte ved utøvelse av sin tilsynsvirksomhet. Hvordan tilsynet skal gjennomføres må vurderes og tilpasses hvert enkelt tiltak.
Tilsyn kan skje uanmeldt eller ved at det varsles på forhånd.
Tilsyn kan for eksempel utøves i form av
- besiktigelse på byggeplass, eller i eksisterende bygg
- stikkprøver av valgte løsninger i prosjekterings- eller utførelsesfasen,
- dokumentasjonsgjennomgang (for eksempel av prosjekteringsgrunnlag, sjekklister)
- samtale og/eller
- gjennomgang av hele eller deler av kvalitetssikringsrutinene
Tilsyn skal avdekke brudd på plan- og bygningsloven
Bygningsmyndighetens tilsyn skal bare avdekke brudd på bestemmelser gitt i, eller i medhold av, plan- og bygningsloven. Bygningsmyndighetene har ikke hjemmel til å føre tilsyn etter annet regelverk eller med privatrettslige forhold.
Dersom det under tilsyn blir avdekket brudd på annet regelverk, kan kommunen orientere andre myndigheter om forholdet. Tilsvarende skal andre som utfører offentlig besiktigelse snarest melde fra til bygningsmyndighetene når det avdekkes forhold i strid med plan- og bygningslovgivningen, jf.pbl. § 1-4, siste ledd.
Kommunen skal varsle påtalemyndigheten dersom kommunen har grunn til å tro at det foreligger straffbare forhold etter pbl. § 32-9 eller annet regelverk. Varsling bør skje så tidlig som mulig, se SAK10 § 16-3 om kommunens varslingsplikt til påtalemyndigheten.
Når kan tilsyn gjennomføres?
Tilsyn med tiltaket og de ansvarlige foretakene kan gjennomføres på alle stadier i byggesaken, jf.pbl. § 25-2andre ledd. Kommunen kan også iverksette tilsyn inntil fem år etter at ferdigattest er gitt. Etter dette tidspunkt kan et eventuelt tilsyn iverksettes etter pbl. § 25-4.
Hvis det avdekkes vesentlige forhold i strid med bestemmelser og tillatelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven, kan kommunen gi pålegg til ansvarlige foretak inntil fem år etter at ferdigattest er gitt, jf. pbl. § 23-3, annet ledd. Denne regelen korresponderer med SAK10 § 12-6, annet ledd som sier at ansvarlige foretak skal oppbevare dokumentasjon om tiltaket i 5 år etter ferdigattest er gitt.
Det kan videre føres tilsyn med byggetiltak hvor det ikke er søkt om nødvendig tillatelse.
Mange tilsyn gjennomføres på grunnlag av rapportering om antatt brudd på bygningslovgivningen. Tilsyn krever i utgangspunktet ikke at det er mistanke om ulovlige forhold, med mindre det er snakk om tilsyn med eksisterende byggverk og arealer. Pbl. § 25-4 første ledd begrenser mulighetene til å føre tilsyn til tilfeller der det er grunn til å tro at det foreligger bruk eller forhold som kan føre til fare eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø. I tillegg kan det føres tilsyn med eksisterende byggverk og arealer der det skal vurderes pålegg etter pbl. §§ 31-6,31-7 og 31-12
Kommunen kan iverksette vilkårlige tilsyn, tematilsyn eller velge å foreta tilsyn i form av stikkprøver med tiltak i spesielle områder m.m. Utøvelse av tilsyn er ikke enkeltvedtak i forvaltningslovens forstand og krever ikke begrunnelse.
De færreste kommuner har anledning til å følge opp samtlige byggetiltak gjennom tilsyn. Antall tilsyn må likevel være så omfattende at kommunen kan avdekke lovbrudd, samt skaffe seg oversikt over tilstanden på tiltak som oppføres i kommunen.
I kommuner med liten tilsynsvirksomhet bør det prioriteres tilsyn med tiltak hvor det foreligger mistanke om regelbrudd. Det følger av pbl. § 25-1, annet ledd, annet punktum at kommunen skal føre tilsyn der det er gitt pålegg og ved ulovligheter utover bagatellmessige forhold.
Tilsyn bør vurderes i hver sak
Behovet for tilsyn bør vurderes i hver enkelt byggesak og kan varsles allerede i forhåndskonferansen.
Finner kommunen at tilsyn vil være aktuelt, kan det også opplyses i tillatelsen. Ved totrinnsbehandling kan det opplyses allerede i vedtak om rammetillatelse.
Kommunen binder seg ikke til å avholde tilsyn selv om dette er nevnt i tillatelsen. Det er heller ingen forutsetning for tilsyn at det er nevnt tidlig i saken.
Gjennomføringsplanen gir en oversikt over ansvarlige foretak i byggesaken og vil være et godt utgangspunkt for planlegging av tilsyn.
Tilsynet bør avgrenses
Det kan være hensiktsmessig å avgrense tilsynet til klart definerte områder (for eksempel arkitektur, byggeteknikk, geoteknikk, brann eller eventuelt ansvarlig søkers rolle) fremfor å ta for seg hele eller større deler av et byggeprosjekt. Tilsyn med konkrete arbeidsoppgaver i et byggetiltak vil være mindre ressurs- og tidkrevende og enklere å gjennomføre.
Tilsyn med begrensede deler av et byggetiltak vil kunne gi en god indikasjon på hvordan ansvarlige foretak forestår arbeidsoppgavene innenfor ansvarsretten.
Oppsummert om gjennomføring av tilsyn
- Kommunens tilsynsplikt følger av pbl. § 25-1.
- Tilsyn skal føres i et slikt omfang at det kan avdekkes mulige brudd på bestemmelser gitt i, eller i medhold av, plan- og bygningsloven.
- Kommunen skal føre tilsyn hvor det er gitt pålegg og når den blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold.
- Kommunen skal føre tilsyn i samsvar med tidsavgrensede krav, jf. SAK10 § 15-3.
- Plikten til å føre tilsyn er avgrenset til konkrete byggetiltak.
- Det er opp til kommunen å velge fremgangsmåte for tilsyn.
- Tilsyn kan gjennomføres på alle stadier i byggesaken og i 5 år etter at ferdigattest er gitt.
- Det kan også føres tilsyn med eksisterende byggverk etter pbl. § 25-4.